Трамп - разбогатеть на недвижимости

Миллиардер Дональд Трамп – человек неоднозначный. Эпатажный предприниматель давно стал звездой американского шоу-бизнеса, но при этом остается признанным гуру мирового рынка недвижимости. Он известен миру как строительный магнат, который вот уже более 20 лет формирует внешний облик Нью-Йорка подобно художнику-импрессионисту. А его стратегия использования собственного имени в названиях проектов стала хрестоматийным средством маркетинга.

История успеха Трампа не типична. Он не начинал с нуля, как многие другие герои бизнеса, но его миллиарды все равно показательны. Для большинства американцев он стал примером того, как можно преуспеть – в десятки-сотни раз приумножить средства на рынке недвижимости. И одновременно именно Трамп на своем примере показал, как легко этот рынок может привести любого (даже такого талантливого предпринимателя, как сам Дональд) к краю пропасти. «Я думаю как миллиардер с детства, – утверждает Трамп. – В этом все мои успехи и проблемы».


Родиться в нужной семье

Дональд Трамп родился в богатой семье. Его отец – Фред Трамп – сын бедных шведских эмигрантов сумел сколотить состояние в 20 млн долларов на строительстве дешевых домов в Нью-Йорке. В принципе, Трамп мог ничего и не предпринимать для развития карьеры: место в компании отца и миллионное наследство ему были обеспечены. Сам Дональд не раз честно признавался: «Есть много способов сделать карьеру, но самый верный из них – родиться в нужной семье».

Помимо отца, жесткого и даже жестокого человека, знавшего о строительстве все, на маленького Дональда огромное влияние оказал семейный священник. Преподобный Норман Пил был известнейшим проповедником не столько Библии, сколько «позитивного мышления». Мысль о том, что для достижения цели достаточно думать о ней как об уже достигнутой, покорила маленького Трампа. Такая любовь к проповедям начала пугать отца, и он отправил Дональда в Военную академию Нью-Йорка. Там Трамп-младший смог отточить свои зачатки прирожденного лидера, став капитаном бейсбольной команды и старостой курса. Он продолжил обучение в университете Фордэм в Нью-Йорке, а затем с лучшими результатами на курсе окончил университет штата Пенсильвания, где в 1968 году получил степень бакалавра экономики.

После учебы Трамп пытался устроиться в какую-нибудь нефтяную компанию, но перспектива долгой карьеры его не вдохновила. Он решил вернуться к отцу и попробовать поработать с ним на строительном рынке. Первым опытом Дональда в сфере недвижимости стала покупка для отца обанкротившегося квартала из 1,2 тыс. квартир в городе Цинциннати (штат Огайо). Изюминкой проекта являлась финансовая поддержка государства в объеме, превышающем расходы на реконструкцию жилья. Это позволило предпринимателям провести реставрационные работы в обесценившейся постройке, не вложив ни цента. Комплекс был куплен за 6 млн долларов и продан через год со 100-процентной прибылью – за 12 млн долларов. Дональд вовремя сообразил, что правительство будет помогать приобретать собственность малообеспеченным людям и стимулировать реконструкцию жилья. Этот случай и стал началом взлета будущего строительного магната.


Дональдом быть хорошо

Трамп-старший хотел, чтобы сын продолжал работать с недвижимостью в северных небольших штатах, но Дональд рвался в Нью-Йорк. Он уже тогда решил, что этот город станет его золотым рудником. Приехав сюда, Трамп снял, по его меркам, не самую лучшую квартиру на Манхэттене, однако переезд позволил ему находиться в самом сердце Нью-Йорка, где он получил возможность прямого выхода на рынок недвижимости. Гуляя по улицам, Дональд внимательно изучал здания и записывал в блокнот координаты свободных мест под застройку.

В 1974 году, взяв у отца подъемный капитал, Трамп провел первую самостоятельную сделку. У обанкротившейся железнодорожной компании Penny Central Railroad он приобрел построенный в начале XX века и уже очень ветхий отель Commodore, примыкавший к вокзалу Grand Central. Дональду удалось уговорить городские власти предоставить ему 40-летнюю отсрочку уплаты налогов на собственность, банки – выдать кредиты на 70 млн долларов для финансирования постройки на месте Commodore новой гостиницы, а Hyatt Corporation – предоставить свою марку. И скоро на месте дряхлого Commodore появился роскошный отель Grand Hyatt.

Но действительно крупнейшим нью-йоркским застройщиком его сделало возведение Trump Tower. В 1979 году Дональд Трамп получил в многолетнюю аренду за 45 млн долларов здание универмага на углу Пятой авеню и 57-й улицы Манхэттена. Здание стояло рядом с бутиком Tiffany. «Нью-Йорк – это минное поле. Ты труп, если не знаешь, куда ступаешь, – объяснял Трамп. – А Tiffany всегда занимает лучшее место в любом городе мира. Я просто не мог пройти мимо такого предложения». На месте универмага он собирался возвести величественное здание, в котором будет место только первоклассным магазинам, офисам и квартирам. Трамп быстро договорился с банками о кредите, но тут появились неожиданные трудности. Мэр отказался предоставить налоговые льготы на необходимые 50 млн долларов, заявив, что местный закон о налоговых льготах рассчитан на стимулирование строительства недорогого жилья, а не элитного комплекса. Весь амбициозный проект оказался под угрозой. Дональд пошел в суд, но судья встал на сторону города. Апелляция также была неудачной. Казалось, Трампу придется смириться. Но неожиданно следующий суд обязал муниципалитет предоставить Дональду налоговые льготы. Потом Трамп назвал эту стратегию «сражаться, пока не победишь» и всегда ей следовал.

Спустя три года, в 1982 году, состоялось пышное открытие великолепного 68-этажного Trump Tower – в то время самого высокого и дорогостоящего строения из армированного бетона в Нью-Йорке. В нем поражали шестиэтажный атриум, 25-метровый водопад и вестибюль с отделкой из розового мрамора. Фешенебельным зданием заинтересовались владельцы известных магазинов и квартиросъемщики-знаменитости, такие как Софи Лорен и король Саудовской Аравии. Оно сразу стало торговой маркой Трампа. Когда конкуренты попытались вытеснить Дональда с рынка, снижая цены, Трамп, наоборот, их поднял. Он правильно рассчитал: богатые потребители беспокоятся не о цене. Благодаря выверенной рекламной кампании денежные тузы Нью-Йорка не скупились на приобретение помещений под офисы в Trump Tower. «Золотые» метры были в одночасье раскуплены. Дональд осознал, что понимает психологию богатых. Он нашел свою нишу и собирался использовать все ее возможности.

Trump Tower стал настоящим Клондайком. Только в 1988 году Трамп заработал благодаря этому зданию 100 млн долларов (еще 90 миллионов получили другие совладельцы) и 30 млн долларов – за землю под ним. 1980-е годы стали «золотым» временем Дональда – все его проекты «фонтанировали» миллионами. Хотя Трамп никогда не отличался скромностью, теперь его поведение граничило с манией величия. На вопрос, как идут дела, он стал отвечать просто: «Дональдом быть хорошо. Лучше всех».


Банкиры под гипнозом

Число приобретений Трампа постоянно росло. Команда американского футбола New Jersey Generals; Trump World Tower рядом со зданием ООН в Нью-Йорке; выполнявшая челночные рейсы Нью-Йорк – Бостон авиакомпания (Trump Shuttle Airline) – теперь крупная надпись «Trump» была на каждом борту; казино на речном судне в Индиане; приобретенная у разорившегося саудовского бизнесмена Аднана Кашогги океанская яхта (Trump Princess) длиной 86 метров – это только самые заметные из покупок. Многие из них приносили одни убытки. Приобретенная в 1983 году команда New Jersey Generals исчезла через три года вместе с Футбольной лигой США, которая не выдержала конкуренции с более сильной Национальной футбольной лигой. Его любимая авиакомпания протянула всего три года и разорилась в 1991 году, принеся убытки примерно в 200 млн долларов.

С чем Трамп точно угадал, так это с казино. Еще за несколько лет до легализации, в 1976 году, игорного бизнеса в Атлантик-Сити (штат Нью-Джерси) он начал скупать там земельные участки. Потратил Дональд около 5 млн долларов заемных средств. А к 1982 году эта земля стоила уже более 20 млн долларов. В 1987 году Трамп купил в дополнение к своим участкам три казино в Атлантик-Сити: Taj Mahal, Plaza и Castle. Недостроенный Taj Mahal был крупнейшим по размерам казино в США и в три раза превосходил своего тезку в Индии. Его предыдущий владелец разорился, вложив полмиллиарда долларов в этого монстра с 211 игорными столами и 4152 –игральными автоматами. На окончание «стройки века» требовался еще примерно 1 млрд долларов. Чтобы их достать, Трамп решается на рискованный шаг и начинает выпускать облигации, обеспеченные только его именем. Банкиры вели себя как загипнотизированные. Как рассказывал работавший с Трампом юрист: «Дональд мог зайти в любой банк и сказать: «Мне нужно 25 млн долларов», – и никто не думал спрашивать у него финансовый отчет. Они говорили: «Дональд Трамп, 25 миллионов. Готово!» В результате на пике богатства, в 1989 году, империя Трампа стоила около 1 млрд долларов.


Бороться до конца

Но в середине 1990 года все рухнуло. Именно в тот момент, когда Дональд почувствовал, что достиг всего, чего хотел, он стал терять контроль над собственным бизнесом. Великий магнат любил делать приобретения на рынке недвижимости посредством чужих денег. Его партнерами были кредиторы таких крупных банков, как Citicorp, Chase Manhattan, и инвестиционные фирмы типа Merrill Lynch. Для того чтобы получать заемы, Трамп много внимания уделял общественному мнению. Он использовал имидж, созданный СМИ, чтобы впечатлять банкиров.

Но долг рос как снежный ком, империя Трампа затрещала по швам. Его компания оказалась не в состоянии обслуживать обязательства размером 9,8 млрд долларов, из которых 900 миллионов был должен лично Дональд. Как раз в то время Трамп со своей тогдашней подругой, Марлой Мэйплс, вышел развеяться на Пятую авеню. Дональд заметил слепого попрошайку с собакой-поводырем и сказал Марии: «Этот нищий стоит на 900 млн долларов больше, чем я».

Однако Трамп остался верен своему правилу «Бороться до конца». Банкиры пребывали в ужасе от осознания того, что у них на балансах вот-вот появится 9,8 млрд долларов убытков. Дональд убеждал их, что сам выплывет, если они ссудят ему еще немного. И в конце концов банки сдались. Крупнейшие заемщики Трампа согласились не подавать иски в суд и реструктурировать долги.

Взамен банки потребовали начать распродажу активов и ограничили личные доходы Дональда до 450 тыс. долларов в месяц – остальное уходило на выплату долга. Но самым неприятным для Трампа оказалось требование нанять финансового директора. Впрочем, вынужденное сначала сотрудничество с финансистом Стивеном Болленбахом оказалось очень плодотворным. Болленбах реструктурировал задолженность Дональда и сократил долги под его личной гарантией с 900 млн до 100 млн долларов. Особый восторг Трампа вызвало изящное решение Стивом проблемы с платежами по заложенной яхте. Теперь Bank of Boston ежеквартально получал 800 тыс. долларов, которые раньше шли на оплату страховки яхты. Более того, если бы не застрахованная теперь яхта затонула, для Дональда это бы ничего не меняло, в то время как банк потерял бы обеспечение по кредиту.


Ты уволен!

В 1993 году доходы от казино вновь позволили Трампу заняться инвестициями. Как ни странно, он сумел сохранить в собственности большинство своих нью-йоркских зданий и три казино в Атлантик-Сити. Начался новый взлет Дональда. Трамп преспокойно «отряхнулся» и начал новый головокружительный взлет. Он извлек серьезный урок из падения, о чем написал подробно в книге «Искусство возвращения». Если раньше все решения принимал он сам, влезал в каждую мелочь на строительной площадке, до хрипоты распекая прорабов, то после финансового «кораблекрушения» стал больше полагаться на чужие мозги. У него теперь были в чести консультанты и бизнес-менеджеры. Нынешнее состояние Трампа Forbes оценивает в 3 млрд долларов. Сам он ворчит, что аналитики принижают его богатство, а в действительности у него денег значительно больше – раза в два. Все равно этот случай стал самым значительным восстановлением личного финансового положения в истории США.

Нью-Йорк плотно застроен зданиями, носящими имя Трампа, и новые небоскребы с его именем появляются каждый год. Trump Palace, самое высокое здание в восточной части Манхэттена, Trump Plaza, Trump World Tower, Tramp Park Avenuе и другие. Здания имени Трампа стоят на обоих побережьях Америки, а также в «серединке», например в Чикаго и Лас-Вегасе. Только в самом дорогом районе Нью-Йорка – Манхэттене – у корпорации в собственности порядка 1,6 млн кв. м элитной недвижимости.

Дональд Трамп давно уже не работает на свое имя. Имя работает на него. Он вписывается в многомиллионные строительные проекты, предлагая для них собственное имя-брэнд. Цена престижа – 20-25% от стоимости проекта. И многие на это идут. Кстати, в 2008 году принадлежащая бизнесмену компания Trump Organization заявила, что намерена возводить элитное жилье и гостиницы в Москве, Петербурге и Сочи, а также продавать другим российским девелоперам лицензии на использование престижного брэнда.

Но новым настоящим увлечением Трампа в XXI веке стал шоу-бизнес. Реалити-шоу «Ученик», стартовавшее в 2004 году на канале NBC, заняло первое место по рейтингу среди лучших телепрограмм года в США. Интрига сюжета, кстати, недавно скопированного российским телевидением, такова: соискателям предложено побороться за хлебное место в одной из компаний Дональда и пройти рабочее интервью с самим боссом. Претендентам давали возможность принимать бизнес-решения. Тот, кто проваливал задание, выбывал из игры, а Трамп орал с телеэкрана: «Ты уволен!» Обычно проигравших в викторинах выпроваживают со сладкими улыбочками и словами утешения, а тут акула капитализма самым некорректным образом ставил крест на карьере героев шоу. В среднем каждую программу «Ученик» смотрели 15-20 млн телезрителей на протяжении нескольких сезонов. Дональд доказал, что умеет держать внимание публики.


Оказаться в нужном месте

Заодно Трамп стал писателем. О себе любимом Дональд написал почти десяток книг. Жанр чисто американский: хотите преуспеть, тогда слушайте, я вам расскажу, как добиться успеха. Скромностью Трамп не отличается, иногда явно приукрашивает события, но из его произведений можно вынести и много полезного. Читая книги Дональда, можно понять, что такое большой и эффективный строительный бизнес. Это – миллиардные долги; бесконечные, тянущиеся годами, переговоры по поводу выгодных участков с местными властями; подарки и услуги оным, продавливание на минимальные цены подрядчиков и поставщиков и невероятный драйв. Видно, что Трампа не интересовало доступное или престижное жилье – его интересовала стройка как таковая: масштаб, темп, прибыль, слава.

Дональд детально описывает каждый шаг на пути к славе и успеху, раскладывает каждую сделку на отдельные фрагменты, по ходу дела опровергая стереотипы. Ну, например, такой, как общепринятое утверждение, что ключ успеха в бизнесе, связанном с недвижимостью, – местоположение земельного участка. Это, иронизирует миллиардер, часто повторяют те, кто вообще ничего не смыслит в бизнесе. Ведь местоположение участка всегда можно приукрасить при помощи фантазии, рекламы, психологических трюков. И подсказывает, как это сделать на примере Trump Tower, Grand Hyatt, Trump Plaza Hotel – данным и некоторым другим проектам посвящены отдельные главы его книги «Искусство заключать сделки».

Трамп дает и практические советы частным инвесторам. Он рекомендует вкладывать деньги «как можно проще», пользуясь услугами крупных проверенных компаний, не доверять ни финансовым консультантам, ни всевозможным посредникам, а верить только собственному чутью: «Сейчас все спрашивают меня, что им делать со собственными деньгами при теперешнем состоянии рынка. Мой главный совет – не делайте ничего, если можете. Если деньги от ваших инвестиций в течение ближайших двух лет вам не требуются, то не продавайте ничего прямо сейчас. Будьте стойкими и лучше переждите. Если каждый раз вы позволите делам ухудшаться, вы в первую очередь пропустите момент, когда сможете стать владельцем акций и облигаций. Рыночные цены растут и падают. Прямо сейчас рынок не слишком привлекателен, но положение улучшится. Все дело в том, чтобы благополучно перенести тяжелые времена и вовремя оказаться в нужном месте».


Автор: Борис Дятлов
Источник:
«Наши деньги» №8 (54) август 2008

18 Августа 2008 00:30
Версия для печати
поделиться...

Стань успешным

инвестором

Рейтинг акций
Магнит8.84
Соллерс8.60
МТС8.58
АФК "Система"8.46
Армада8.38
М-Видео8.34
Лукойл8.32
МегаФон8.27
Рейтинг акций компаний