Паевой рантье

Есть ПИФы, которые предлагают регулярную выплату процентов. Можно ли стать настоящим рантье, вложив туда деньги?


Потенциальные вкладчики паевых инвестиционных фондов (ПИФов) часто интересуются:
могут ли они рассчитывать на регулярную выплату процентов по итогам работы фонда?

В подавляющем большинстве случаев ответ будет отрицательным. Получить заработанный доход инвестор сможет, лишь продав пай: его прибыль – это чистая разница между суммой, изначально вложенной в ПИФ, и суммой, полученной на руки в результате погашения паев, в которой уже учтены все издержки, включая подоходный налог. Впрочем, возможность получать регулярный доход, заработанный управляющим ПИФом, тоже есть. Для этого нужно лишь выбрать правильный фонд.

 

Рентные особенности

По закону выплачивать регулярный доход - ренту имеют право только закрытые паевые фонды. Соответственно, рентные ПИФы по определению закрытые. Но это не значит, что приобрести или погасить паи такого фонда практически нереально. Существует несколько способов купить или продать паи уже после формирования ПИФа: либо в момент дополнительной эмиссии паев, либо на вторичном рынке (на бирже, через управляющую фондом компанию или ее агентов). По большому счету все зависит от стратегии организаторов фонда. Если они изначально ориентируют рентный ПИФ в том числе и на частных инвесторов, то обеспечат и различные возможности быстрого «входа» в ПИФ и «выхода» из него.

Практически все российские рентные фонды сегодня инвестируют средства в жилую или коммерческую недвижимость. В этом случае суммарная доходность для инвестора складывается из двух основных составляющих - роста рыночной стоимости купленных ПИФом объектов недвижимости и регулярных арендных платежей.

Рентный фонд может купить торговый или бизнес-центр, уже занятый арендаторами, или приобрести разрозненные объекты коммерческой недвижимости и сдавать их в аренду под рестораны, магазины или офисы. А может действовать по тактике, знакомой нам на бытовом уровне: покупать квартиры и сдавать в аренду. Единственное исключение из правила - сформированный в июне 2008 года фонд «Альфа-Капитал Рантье» (УК «Альфа-Капитал»), ориентирующийся не на недвижимость, а на фондовый рынок. В данном случае суммарная доходность складывается из роста курсовой стоимости ценных бумаг, а также периодических выплат по ним (купонов по облигациям и дивидендов по акциям)

Но более чем из 20 рентных ПИФов доступными для частных инвесторов можно смело признать не больше пяти, а обратить особое внимание в сегодняшних условиях мы бы рекомендовали на три-четыре. Все они рассчитаны на частных инвесторов и реализуют разные стратегии. Речь идет о фондах «Коммерческая недвижимость» под управлением УК «Тройка Диалог», «Югра Рентный Фонд» (УК «РЕГИОН Девелопмент»), «Арсагера - Рентная недвижимость» (УК «Арсагера») и «Альфа-Капитал Рантье» (УК «Альфа-Капитал»).

 

Стратегия: коммерческая недвижимость

«Коммерческая недвижимость» от «Тройки Диалог» - один из первых российских рентных фондов, ориентированных на частных инвесторов. В настоящее время фонд владеет 13 объектами недвижимости в разных регионах страны: четырьмя ресторанами «Тинькофф» - в Москве, Екатеринбурге, Самаре и Уфе, аптекой «36,6», торговыми и офисными помещениями в Москве, торговыми центрами «Модная семья» и «Караван» в Казани, а также тремя земельными участками.

Управляющая компания периодически проводит дополнительное размещение паев фонда (последнее - в марте 2008 года) и поддерживает хорошую ликвидность паев на ММВБ (разница биржевых котировок на покупку и на продажу минимальная). Доход между пайщиками распределяется по итогам календарного года и составляет 85% от изменения расчетной стоимости пая за прошедшие 12 месяцев. Так, в январе 2008-го выплачен инвестиционный доход за 2007 год - чуть больше 35 рублей на пай. Пайщики, владевшие паями весь 2007 год, заработали около 11,3% годовых. По состоянию на 25 июля 2008 года стоимость одного пая «Коммерческой недвижимости» составляла 335,76 рубля.

Инвестиционная стратегия другого фонда - «Югра Рентный Фонд» - схожа: приобретение уже функционирующей коммерческой недвижимости с целью последующей продажи или сдачи в аренду.

Формирование фонда закончилось в июне 2006 года. На привлеченные средства  приобретен торговый центр «Ярославна» в Сургуте. Ханты-Мансийский АО имеет мощный потенциал в плане развития сферы коммерческой недвижимости.

Выплаты дохода пайщикам производятся ежеквартально и составляют 87% от изменения расчетной стоимости пая за прошедшие три месяца. Так, в июле текущего года выплачен инвестиционный доход за II квартал - чуть больше 414 рублей за пай. В начале августа котировки паев фонда на ММВБ находились на уровне 10.600-10.800 рублей.

 

Стратегия: жилая недвижимость

Инвестиционная стратегия фонда «Арсагера - рентная недвижимость» - приобретение квартир в новых домах на заключительном этапе строительства с последующей их сдачей в аренду. «Арсагера» покупает квартиры с отделкой от петербургских застройщиков.

Формирование рентного фонда закончилось в конце прошлого года. Квартиры уже приобретены, но не сданы в аренду, так как еще не оформлены права собственности. В  ближайшее время вся необходимая документация будет зарегистрирована. При этом стоимость пая уже увеличилась примерно на 30% только за счет роста цен на недвижимость.

«Арсагера» собирается выплачивать регулярный доход пайщикам два раза в год. Размер  дохода будет составлять 3% от стоимости чистых активов фонда. Нужно учитывать, что абсолютный размер выплат будет завязан на текущей стоимости пая, а не на сумме изначальных вложений. Поэтому неверно считать, что рентные выплаты составят 3%х2=6% годовых. Если стоимость пая фонда будет повышаться, то и выплаты промежуточного дохода значительно превысят 6%. И наоборот.

«Арсагера» планирует проводить дополнительные эмиссии паев рентного фонда, а также поддерживает хорошую ликвидность на ММВБ. В начале августа котировки паев фонда находились на уровне 1294-1360 рублей. Кроме того, купить и продать паи можно в любой рабочий день в сети паевых супермаркетов «Алор+», в ООО «Универсальный брокер» и ФА «Милком-Инвест». Правда, в этом случае разброс котировок на покупку и  продажу больше, чем на бирже.

 

Стратегия: фондовый рынок

Уникальность фонда «Альфа-Капитал Рантье» заключается в том, что его пайщики смогут регулярно получать часть дохода от инвестиций средств на фондовый рынок. Это первый подобный фонд.Минимальная сумма инвестирования на этапе формирования фонда «Альфа-Капитал Рантье» составляла 100 тыс. рублей.

Представители УК «Альфа-Капитал» утверждают, что фонд будет придерживаться сбалансированной стратегии инвестирования, при этом УК ежеквартально будет выплачивать до 2,5% от стоимости чистых активов ПИФа. Другими словами, если стоимость пая не станет падать, инвестор сможет рассчитывать на регулярные выплаты на уровне 10% годовых, а также на увеличение стоимости пая, то есть суммы первоначальных инвестиций.

Фактически появляется инструмент, подобный банковскому депозиту. Однако, в отличие от последнего, при благоприятной ситуации на рынке первоначальная сумма вложений  может прирастать. Банк же обеспечивает только выплату процентов, не трогая первоначальный взнос, зато он гарантирует возврат первоначальной суммы вклада с процентами, а пай ПИФа может в определенные моменты уменьшаться в стоимости.

В настоящее время (начало августа 2008-го) паи фонда «Альфа-Капитал Рантье» на бирже не обращаются, внебиржевых котировок тоже нет в связи с отсутствием предложения. В случае повышения спроса на данный продукт управляющая компания планирует провести процедуру увеличения количества паев фонда, чтобы удовлетворить заявки новых инвесторов.



Источник: Наши Деньги

Автор: ЕФИМ СМУРНОВ



1 Октября 2008 00:10
Версия для печати
поделиться...

Стань успешным

инвестором

Рейтинг акций
Магнит8.84
Соллерс8.60
МТС8.58
АФК "Система"8.46
Армада8.38
М-Видео8.34
Лукойл8.32
МегаФон8.27
Рейтинг акций компаний