Что с московским рынком жилья?

Спад на московском рынке жилья сменился стагнацией. Она может продлиться от нескольких месяцев до года.

Будни столичного рынка жилья его игроки описывают исключительно в нецензурных выражениях. Спрос на квартиры вялый, сделок почти не заключается. Прогнозы, которые периодически дают риэлтеры, застройщики и банкиры, сводятся к двум крайним сценариям: осенью цены на жилье либо рухнут под напором второй волны кризиса, либо взлетят до небес из-за острого дефицита предложения. Однако явных предпосылок для воплощения столь радикальных пророчеств в жизнь на квартирном рынке нет.


Продавайте активы, закрывайте компанию

Главный аргумент экспертов, ожидающих углубления кризиса на рынке недвижимости, — неизбежное, по их мнению, ухудшение банковских балансов из-за роста просрочек по кредитам со стороны как корпоративных заемщиков, так и физических лиц.

Некоторые банкиры утверждают, что в последнее время объем просрочек по корпоративным кредитам растет быстрее, чем резервы. Эта тенденция объясняется кризисом неплатежей в строительном секторе, а расшить его пока не удается, поскольку операционная деятельность строительных компаний парализована. Лишенные доступного банковского финансирования девелоперы не в состоянии начинать новые проекты и живут только за счет выручки от продажи уже построенных квартир. Однако этого денежного потока явно не хватает для расчетов с контрагентами, да и запасы нераспроданного жилья не безграничны.

«Мы все проекты в прошлом году закончили. За полгода не получили ни одного кредита ни от Сбербанка, ни от ВТБ, ни от других крупнейших банков. Банкиры говорят: не надо строить, ребята, мы не знаем, что будет дальше, продавайте активы, закрывайте текущие кредиты и закрывайте компанию», — заявляет владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец. Зачастую банки выставляют слишком жесткие условия реструктуризации долгов, рассчитывая получить долю в бизнесе либо активы.

«Реальную картину состояния кредитных портфелей мы увидим, когда банки опубликуют отчетность по суммам просроченных кредитов. У целого ряда банков будут большие проблемы, и они начнут сбрасывать недвижимость, как это делают сейчас владельцы недвижимости», — прогнозирует бывший директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин. По его мнению, это может вызвать дополнительную волну предложений о продаже недвижимости, которая захлестнет рынок и спровоцирует новый виток падения цен.


Ни одного проекта

Что же касается прогнозов грядущего роста цен на жилье, то они основаны на гипотезе неизбежного возникновения дисбаланса спроса и предложения. По мнению владельца «Миракс групп» Сергея Полонского, из-за избытка рублевой и долларовой денежной массы цены на недвижимость могут взлететь уже осенью.

«Сейчас на рынке ситуация следующая: денег у банков и у правительства слишком много. Ни одна из компаний на рынке недвижимости не начинала в этом году ни одного проекта. Предложение будет низкое. В то же время, как я ожидаю, к осени или к концу года банковские ставки для компаний снизятся процента на три-четыре, а для конечных потребителей, возможно, еще больше. Вот тогда мы увидим восстановление спроса», — объясняет г-н Полонский.

Сжатия предложения ожидают и другие участники рынка, от риэлтеров до застройщиков. По данным президента Российской гильдии риэлтеров Сергея Канухина, в Москве приостановлено возведение жилых домов общей площадью порядка 800 тыс. кв. м (около 20% ежегодных объемов ввода). На самом деле эта цифра может оказаться выше: так, в первом квартале этого года в столице введено около 560 тыс. кв. м жилья — в два раза меньше, чем в докризисные годы.

В целом же, по прогнозам гендиректора компании «Желдорипотека» (девелоперская «дочка» РЖД) Виталия Вотолевского, к 2012 году объем ввода жилья в России может сократиться с прошлогодних 63 млн кв. м до 40 млн.

Обращает на себя внимание и низкий объем предложения на вторичном рынке. Если в 2007 году в Москве ежемесячно выставлялось на продажу 30–40 тыс. квартир, то сейчас ежемесячный объем квартирного рынка сократился до 20–25 тыс. квартир.


Не гоните волну

Однако наличие двух радикальных прогнозов, каждый из которых, казалось бы, подкреплен внятными аргументами, снижает вероятность реализации хотя бы одного из сценариев на коротком отрезке времени. Скорее наоборот: подобный расклад говорит о том, что рынок недвижимости находится в равновесном состоянии и вряд ли выйдет из него в ближайшее время.

«На самом деле банки, которые периодически пугают рынок страшными пророчествами, не заинтересованы в обострении ситуации. Это элемент конкурентной борьбы: банкирам нужно, чтобы народ нес сбережения на депозиты, а не на рынок недвижимости. Что, собственно, и происходит. Валить рынок им невыгодно, потому что переоценка залогов с точки зрения состояния банковских балансов приведет к еще более негативным последствиям, чем рост просрочек по кредитам. Пока на рынке нет силы, которая могла бы инициировать новую волну», — размышляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

К тому же у многих банков находятся в залоге права требования по инвестконтрактам на уже проданные, но еще не оформленные в собственность граждан квартиры в новостройках. Обращение взыскания на них чревато громкими скандалами с дольщиками.

Что же касается оптимистичных прогнозов о грядущем росте цен, то, учитывая непростую ситуацию на рынке труда и в макроэкономике в целом, вряд ли стоит ожидать молниеносного восстановления объемов кредитования и спроса.

Сегодня слишком многое указывает на то, что рынок вошел в полосу стагнации. Последние три месяца цены на столичное жилье почти не меняются. Незначительные статистические шумы создают лишь продавцы недвижимости, периодически экспериментируя с ценами и прощупывая рынок. То есть происходит утряска на новых ценовых уровнях. «Были бы предпосылки провалиться глубже — рынок давно бы уже провалился. Скорее всего, какое-то время — от нескольких месяцев до года — не будет резких движений в ту или иную сторону», — прогнозирует г-н Репченко.

Стоит заметить, что по аналогичному сценарию развивался и кризис на зарубежных рынках недвижимости. После резкого падения цен в большинстве случаев наступает период стабилизации, в течение которого цены периодически сдвигаются то вверх, то вниз (сейчас, например, такая колебательная динамика наблюдается на британском рынке). И цены на российскую недвижимость вряд ли станут исключением.


Источник: «Эксперт» №23 (661)

Автор: Илья Ступин, специальный корреспондент журнала «Эксперт»



21 Июня 2009 16:00
Версия для печати
поделиться...

Стань успешным

инвестором

Рейтинг акций
Магнит8.84
Соллерс8.60
МТС8.58
АФК "Система"8.46
Армада8.38
М-Видео8.34
Лукойл8.32
МегаФон8.27
Рейтинг акций компаний