Где недвижимость выгоднее?

Фондовый рынок падает, нефть дешевеет, и только столичная недвижимость упорно дорожает: за шесть месяцев, по данным центра «Индикаторы рынка недвижимости», стоимость квадратного метра подросла в цене с начала года на 30%. Можно ли считать московское жилье тихой гаванью, где инвестор способен переждать финансовую бурю?

Если посмотреть на нынешнюю ситуацию в США, Англии, Испании и других странах, то окажется, что гавань эта не такая уж безопасная. Цены падают, стройки замораживаются, девелоперы банкротятся, а спрос невелик (покупатели ждут, когда рынок достигнет дна). Но российский рынок имеет свои особенности, которые не позволяют проводить прямые параллели с ситуацией на Западе. Во-первых, он не так плотно завязан на финансовый рынок. Ипотека тоже не оказывает серьезного влияния на ценообразование и спрос: еще вчера это казалось досадным упущением, которое требуется преодолеть, а сегодня это видится благом. Ведь именно ипотека и раскалила рынки недвижимости США и Европы, стала детонатором мирового кризиса.

Во-вторых, российская недвижимость весьма удобный инструмент для спекуляций. Это априори дефицитная сфера: жилья у нас мало на душу населения и еще меньше строится. Кроме того, до сих пор покупка квартиры очень выгодна с точки зрения налогов — из-за практически полного их отсутствия. Во Франции содержать вторую квартиру весьма накладное занятие. Налог на вторую квартиру или дом высок и рассчитывается исходя из потенциальных доходов, которые владелец может получить от сдачи «лишнего» жилья в аренду. В Германии высокие налоги на прибыль, полученную от купли-продажи недвижимости. То же самое можно увидеть практически в любой стране Евросоюза. Если за рубежом налоги и пошлины препятствуют спекуляциям жильем, то в России ничего подобного не наблюдается: «нефтяники» могут купить несколько квартир и забыть о них на годы.

В-третьих, в России государство практически устранилось от решения жилищного вопроса, чего нет ни в Европе, ни в Америке. Социальное жилье не строится, арендного фонда не существует, новые земли не осваиваются и т. д. Чрезвычайно слабая жилищная политика государства сегодня главный мотор, гонящий цены на недвижимость вверх.

И в-четвертых, российский рынок недвижимости полностью монополизирован. Монополизм — это возможность держать цены даже при отсутствии спроса. Месяц назад один чиновник в Екатеринбурге открыто заявил: «Мы не будем больше переводить земли из назначения “сельское хозяйство” под застройку. Того, что есть, достаточно. Новые земли будут сбивать цены, и это помешает крупным строителям реализовывать большие проекты».

Все эти факторы говорят за инвестиции в недвижимость. Правда, есть одно и очень существенное «против» — цены, которые в Москве, Подмосковье и городах-миллионниках уже завышены. Завышены по отношению к зарплатам населения и по соотношению цена-качество. Отражение этого — массовая покупка россиянами недвижимости в Болгарии, Испании, Черногории, Франции и других странах.

Можно ли считать рынок недвижимости с неадекватными ценами хорошей гаванью для новых денег? Вряд ли. Если уже есть квартира, которая приносит доход, — пусть будет. Но покупать недвижимость, приносящую 5% годовых с аренды, рискуя попасть в обвал рынка, — увольте. У квартиры есть и весьма неприятное для инвестора качество — она гораздо менее ликвидна, чем те же акции. Инвестиции с недвижимостью — это игра вдолгую: долго выбирается объект, долго идет сделка, долго продается.

В условиях неопределенности и нарастающей волатильности на всех рынках угадывать тренды на рынке недвижимости — дело неблагодарное. Тем не менее назовем несколько направлений, которые могут быть интересны частными инвесторами. Примечательно, что все они не связаны с Москвой.

Первое — «дальние дачи» — коттеджные поселки на расстоянии 70–100 км от Москвы в Тверской, Калужской, Тульской, Владимирской областях. Там у чиновников еще не свело разум от притока денег и существует реальная конкуренция между застройщиками. Дом с участком в поселке, где есть все коммуникации, стоит от $120 тыс., что доступно для достаточно широкого круга покупателей. Цены в отдельных поселках выросли в прошлом году на 30–100%.

Второе — участки в старых садовых товариществах под Москвой. Шесть соток, узкие дороги, неподведенный газ, практическое отсутствие охраны — все это отталкивало покупателей до последнего времени, но теперь частники стали активно скупать такие участки. Меняются и сами товарищества — дороги там, конечно, не расширишь, но во многих появились магазины, детские площадки, охрана. На такие участки цены за пару лет выросли в разы.

Третье — недвижимость в регионах. По данным компании «Мультиброкер», только в Калужской, Тверской, Калининградской и Волгоградской областях рост цен за полгода составил более 43%.

В целом есть ощущение, что наш рынок недвижимости находится в переходной точке. Противоречия на текущей стадии сформировались и достигли апогея. Жилье стало недоступно большинству граждан, даже ипотека не помогает. Спрос на недвижимость огромен, но объемы строительства не растут, а, наоборот, падают. В рамках старой спекулятивной политики чиновников и девелоперов эти противоречия не разрешить, а значит, введение новых правил игры неизбежно. Как быстро государство сможет сформировать новые финансовые механизмы и как это повлияет на рынок? Когда будет сломан монополизм на рынке земли? Эти вопросы и должен задать себе дальновидный частный инвестор, стремящийся играть на рынке недвижимости.



Источник: «D`» №16 (55)/25 августа 2008

Автор: Алексей Щукин, специальный корреспондент журнала «Эксперт».


26 Августа 2008 21:00
Версия для печати
поделиться...

Стань успешным

инвестором

Рейтинг акций
Магнит8.84
Соллерс8.60
МТС8.58
АФК "Система"8.46
Армада8.38
М-Видео8.34
Лукойл8.32
МегаФон8.27
Рейтинг акций компаний