Как выгодно обменять квартиру?

Кризис сказался и на рынке недвижимости, внеся изрядную путаницу в соотношение спроса и предложения, и на покупательской способности населения. Приобрести квартиру за кэш могут единицы, а потому все популярнее становятся сделки по обмену жилья



В 1970–1980−е годы право собственности на квартиры, за редким исключением, отсутствовало, а улучшение жилищных условий чаще всего осуществлялось с помощью обмена. Вспомните только, с какими трудностями сталкивались герои фильма «По семейным обстоятельствам», желающие разъехаться, и вы поймете, насколько непростыми бывают такие сделки. «Ведь что такое обмен? Необходимо, чтобы район, площадь квартиры, качество дома, инфраструктура и еще масса критериев соответствовали запросам обеих сторон, — объясняет заместитель гендиректора компании МИАН Инна Игнаткина. — Сложно найти вариант, который устроил бы всех участников обмена». Это было непростой задачей даже в условиях массовой однотипной застройки, а в нашу эпоху какого-никакого разнообразия — еще труднее. А если в цепочке участвуют сразу несколько человек, задача усложняется многократно.

Собственно, неудивительно, что обмену и размену со временем нашли альтернативу. Сделки, их заменившие, так и называются — альтернативные. Они предполагают одновременную продажу старого и покупку нового жилья. «При сделках купли-продажи выбор альтернативного жилья намного шире, так что это в целом удобнее, — говорит гендиректор компании “ФинессКо” Надежда Мозгалевская. — Однако сейчас по-прежнему, хоть и довольно редко, проводятся сделки простой мены одной квартиры на другую с доплатой».


Новоселье с доплатой

Следует сразу оговориться, что чистый обмен или сложная альтернативная сделка с несколькими участниками занимает довольно много времени, которое требуется и на поиск квартир, и на подготовку документов, и на осуществление сделки. Это один из основных минусов таких операций с недвижимостью. Кроме того, он тесно сопряжен еще с одним — сложностью самого процесса, который необходимо грамотно организовать. Человек без опыта едва ли справится с этим: он просто не сможет контролировать ход дел одновременно на всех уровнях, быстро принимать решения по купле-продаже. Так что желающим прибегнуть к обмену или альтернативной сделке, скорее всего, придется обратиться к профессиональному риэлтеру. За свои услуги он в зависимости от сложности операции возьмет 5–7% стоимости квартиры заказчика.

«При этом риэлтер должен не только обладать опытом проведения таких сделок, но и обязан быть отличным психологом и менеджером, — говорит Инна Игнаткина. — Выявление в день сделки непредвиденных обстоятельств может поставить под угрозу всю цепочку договоренностей». Например, если один из продавцов принимает решение об отказе от продажи по ранее зафиксированной цене, все участники встанут перед выбором: либо разойтись и начать все заново, либо каким-то образом удовлетворить требования «слабого звена». Профессиональный риэлтер всегда сможет заранее прозондировать почву и поможет избежать таких ситуаций.

У операций, связанных с обменом, как и у альтернативных сделок, имеется общая особенность: осуществить их на постоянно растущем рынке невозможно. «Вы продаете квартиру за одну сумму, которая к моменту, когда найдется подходящий вариант жилья, может оказаться недостаточной для покупки, — объясняет гендиректор компании “Миэль-брокеридж” Алексей Шленов. — Падение же цен или хотя бы их стабилизация дает возможность действовать. Во-первых, человек, продавая квартиру, на определенное время фиксирует ее стоимость, выигрывая при этом на поиске альтернативы. Во-вторых, при общем снижении стоимости жилья уменьшается и размер доплаты».

Сейчас, когда падение цен на квартиры в среднем составило около 30% в рублях, самое подходящее время для «альтернатив». А учитывая, что лето всегда сопровождается спадом деловой активности, изменения ценовой ситуации вряд ли следует ждать раньше осени. И отсюда вытекает один из основных плюсов, если вовсе не главный, — финансовый. «При отсутствии свободных средств обмен и альтернативные сделки помогают улучшить жилищные условия, — говорит Наталья Алиханова, руководитель отделения “Третьяковское” компании “Пересвет-недвижимость”. — Кроме того, такие операции позволяют приобретать новую квартиру, не выселяясь заранее из старой». Последнее, безусловно, удобно тем, у кого есть только одно-единственное жилье и нет средств на аренду временной квартиры. Финансовый кризис и сопутствующие ему денежные затруднения могут, кроме того, натолкнуть многих на мысль об обмене квартиры в Москве на жилье в области или дорогих апартаментов на более скромные. Это поможет выручить некую сумму, на которую можно жить, пока ситуация в стране не стабилизируется.


Как это работает?


Итак, обмен в чистом виде — это прямая мена одной квартиры на другую. В сделке могут участвовать не два человека, а, скажем, пять и более: самое главное, чтобы каждый в итоге получил желаемое. Обмен чаще всего осуществляется с доплатой, так как совершается обычно в тех случаях, когда необходимо поменять меньшую площадь на большую или наоборот. «Бывают, однако, исключения. Параметры квартир могут уравновешивать друг друга. Например, жилье большей площади меняется на меньшее, но в престижном районе — тогда стоимость равноценна, доплата не осуществляется», — объясняет Алексей Шленов.

В альтернативной сделке владелец находит покупателя своей квартиры, получает деньги и может выбирать новое жилье из всех представленных на рынке вариантов, исходя из своих потребностей и возможностей.

Поскольку осуществление таких операций требует серьезной подготовки и занимает порой довольно много времени, участники сделки еще до оформления договора должны подтвердить серьезность своих намерений. Чаще всего при обмене с доплатой заключается предварительный договор — покупатель вносит при этом залог в качестве гарантии серьезности своих намерений. «В это время риэлтер ведет поиск альтернативной площади уже для продавца. Подготовка к самой сделке занимает, как правило, около двух недель. В это же время квартиры проверяются на юридическую чистоту», — рассказывает Наталья Алиханова. В день сделки стороны подписывают договор аренды банковской ячейки и производят закладку денег. Далее подписывается договор купли-продажи, и пакет документов передается на регистрацию, проходящую в течение месяца.


Юристы рекомендуют

Даже если вы уже проводили самостоятельно альтернативные или обменные сделки либо решаетесь пуститься в авантюру, найдя подходящий вариант, скажем, через газетное объявление, не пренебрегайте, по крайней мере, помощью специалиста по праву. Он сможет проверить юридическую чистоту квартиры — это необходимо, ведь на рынке недвижимости полно мошенников, желающих обогатиться за ваш счет. «Важно узнать, правильно ли была проведена приватизация, нет ли лиц, чьи права были ущемлены в ходе ее проведения. Все они могут впоследствии претендовать на долю в имуществе, теперь уже вашем, — советует адвокат компании “Клишин и партнеры” Мария Хохлова. — К претендентам на квадратные метры помимо детей прежних владельцев могут относиться и другие близкие родственники, прописанные на жилплощади и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении)».

Если квартира сменила нескольких собственников, необходимо проверить всю цепочку сделок, выставляя круг претендентов по каждой семье. Если на каком-то этапе были ущемлены права несовершеннолетних, вы рискуете остаться без квартиры. А если одна из сделок была совершена с недееспособным лицом, то она и все последующие признаются ничтожными, то есть недействительными. Именно поэтому необходимо требовать у продавцов справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, привлекать к участию в операции законных опекунов или попечителей несовершеннолетних.

Следует ознакомиться с подлинниками документов на жилое помещение. Это свидетельство регистрации права и документы, указанные в качестве правоустанавливающих: договор купли-продажи, передачи в порядке приватизации, справка о выплаченном пае и т. д. Кроме того, необходимо установить, кто является собственником помещения, проверить паспорта продавцов, полномочия лица, осуществляющего сделку, — у него должна быть нотариально заверенная доверенность.

Сверьте реквизиты квартиры с данными кадастрового паспорта на объект недвижимости и экспликацией на помещение. Берите из домовой книги простую и расширенную справки, обратитесь в Единый государственный центр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы удостовериться в том, что квартира не находится в залоге или под арестом. Потребуйте у продавцов разрешения на совершение сделки от их супругов, в том числе бывших.

Осуществляйте расчеты только через банковские ячейки, причем с помощью юриста составьте грамотный договор доступа к ним — именно на этапе выемки денег из банка обычно осуществляются мошенничества. Существует и определенная последовательность внесения задатков. «Важно одновременно брать аванс за свою квартиру с покупателя и вносить его продавцу выбранного жилья — в этом случае сделка почти наверняка осуществится, — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании HomeHunter Татьяна Вакуленко. — Такая схема нужна для того, чтобы в случае отказа одной из сторон осуществить сделку не возникло дополнительных проблем». Довольно часто бывает так, что понравившуюся вам жилплощадь решают не продавать или продавать не вам, а ваша собственная квартира уже ушла к другому владельцу. Случается и наоборот: ваш покупатель «срывается», а продавец понравившегося вам помещения требует немедленного заключения договора.



Валерий Барнинец, генеральный директор АН Doki:

— В сегменте альтернативных сделок много сложностей из-за того, что квартиры выстраиваются в целые цепочки и реализация всей сделки зависит от большого количества сторон. Необходимо обращать внимание на условия оплаты, освобождения жилых площадей, а также сроки въезда и выезда всех участников сделки. Известны случаи, когда собственники жилья, находящегося в альтернативной цепочке, шантажировали конечного покупателя и выдвигали все новые условия для своевременного выезда. Прежде чем подписывать договор, необходимо показать его юристу, который укажет на подводные камни.


Источник: «D`» №10 (73)/25 мая 2009

Автор: Инга Коростылева, автор «D`»



27 Мая 2009 21:30
Версия для печати
поделиться...

Стань успешным

инвестором

Рейтинг акций
Магнит8.84
Соллерс8.60
МТС8.58
АФК "Система"8.46
Армада8.38
М-Видео8.34
Лукойл8.32
МегаФон8.27
Рейтинг акций компаний