Курортные инвестиции

В последние годы стало модно покупать квартиры и дома не в своем городе, а на курортах. Стремление вполне понятное: жилье в таких местах, во-первых, обеспечивает постоянный плацдарм для отдыха и избавляет от хлопот с арендой квартиры во время отпуска. Во-вторых, недвижимость у моря является наиболее ликвидным активом. Однако если раньше приоритетным направлением для инвестиций россиян было побережье Черного моря, то теперь пальму первенства держат Болгария, Хорватия, Италия и другие европейские страны. У такого выбора есть свои обоснования: если цены на жилье сопоставимы, то качество говорит в пользу Европы.

Недавно мне пришлось подбирать квартиру для своего родственника, который, имея на руках лишние $200 тыс., решил обзавестись жильем на берегу моря. Он попросил меня найти несколько объектов в Сочи и Болгарии, чтобы можно было сравнить. Получив варианты на руки, он оказался перед нелегким выбором. В Сочи за эту сумму мы могли приобрести только однокомнатную квартиру — либо на вторичном рынке, либо в строящемся доме. Но вторичный рынок Сочи, доступный по таким ценам, представляет собой квартиру в панельном доме 1980–1990−х годов. Площадь «однушки» в таких домах — около 30–40 кв. м. Поэтому более привлекательными выглядели варианты в строящихся домах. Одна из предложенных нам риэлтерами квартир располагалась в жилом комплексе, находящемся на расстоянии 800 м от берега, площадью 70 кв. м. Правда, в случае покупки новостройки нам потребовалась бы еще крупная сумма на ремонт. Если бы мы уменьшили бюджет до $150 тыс. (отложив $50 тыс. на отделку), пришлось бы удовольствоваться объектом либо в более отдаленных районах (15 минут на транспорте до моря), либо на более ранних этапах строительства. Одну такую квартиру нам предложили (ЖК на улице Санаторная площадью 47 кв. м), но окончание строительства было намечено на 2011–2012 годы.

В Болгарии за те же $150 тыс. мы нашли множество объектов на курортах Солнечный Берег, Золотые Пески и других. Здесь можно стать владельцами апартаментов площадью от 50 до 100 кв. м в объектах разной стадии строительства, в том числе в тех, сдача которых предполагалась уже этим летом. На наш выбор предлагались квартиры с полной отделкой, сантехникой, хорошим видом на море. Впечатляла и инфраструктура: при ЖК были свои бассейны и фитнес-центры, реже — собственные пляжи. Если же довольствоваться расстоянием до моря 200–300 м, то выбор объектов становился фактически неограниченным. При желании, не выходя за рамки нашего бюджета, можно было приобрести и полностью меблированные апартаменты. Хотя моего родственника и смущает тот факт, что Болгария — другое государство, он все больше склоняется к покупке недвижимости именно там.

Олимпийский рост

Если рассматривать приобретение недвижимости как чистую инвестицию, то покупка квартиры или дома в Сочи, возможно, все же перспективнее вложений в болгарские курорты. Цены в столице Олимпиады-2014 будут расти, в то время как на болгарском рынке предложение уже заметно превышает спрос. Выбор объектов в Сочи сегодня весьма широк. «Строится множество многоквартирных домов разного уровня — от экономкласса по цене 50 тыс. руб. за 1 кв. м до элитного жилья стоимостью $10–15 тыс. за “квадрат”», — замечает гендиректор компании Century 21 Sun Realty Яна Бердникова. Для тех, кто проявил прозорливость и инвестировал в сочинскую недвижимость еще пару лет назад, местный рынок оказался золотым дном. Годовой рост цен на жилье в разных сегментах и районах составил от 40 до 60% (по некоторым объектам он достиг 100%). Несмотря на то что сегодня средняя стоимость 1 кв. м в Сочи в районе $4–5 тыс., то есть фактически сравнялась с московским уровнем, спрос на дома и квартиры по-прежнему велик. По словам руководителя департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Патриции Леденевой, местные жители (включая население близлежащих городов Краснодарского края) составляют не более 20% всех покупателей, и основная сфера их внимания — жилье экономкласса. Остальные сделки приходятся на иногородних (москвичей, жителей северных, сибирских и дальневосточных регионов), приобретающих жилье бизнес— и экономкласса для отдыха или переезда на постоянное место жительства. В связи с ростом инвестиционного потенциала местного рынка увеличилась и доля тех, кто покупает жилье для последующей перепродажи или сдачи в аренду. По данным компании IntermarkSavills, сейчас она оценивается на уровне 20%.

Однако будущее сочинского рынка недвижимости сегодня вызывает определенные сомнения. Большинство экспертов склоняются к мысли, что, несмотря на активный спрос, «эффект Олимпиады» уже реализовал свой потенциал. Сегодня рынок вошел в такую стадию, когда на нем начинается четкое расслоение. Старый фонд по существующим ценам может представлять интерес только для местных жителей. А поскольку они составляют меньшинство покупателей, вряд ли в этом сегменте стоит ожидать дальнейшего роста стоимости.

Многие эксперты даже заявляют, что после Олимпиады рынок недвижимости рухнет. Однако при этом не учитывается, что Сочи пока является единственным активно развивающимся курортом России и популярность местной недвижимости обусловлена отнюдь не только олимпийскими страстями. Руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева заявляет: «Сочи обладает уникальным климатом, который и является точкой притяжения туристов со всей России. Не случайно более половины (52%) гостиничных комплексов региона позиционируются в качестве санаториев, треть (28%) — как пансионаты и только 16% средств размещения — как гостиницы со стандартным набором услуг». Покупая квартиру в новостройке бизнес-класса с удобным расположением и пешей доступностью до моря, можно рассчитывать на то, что подобное приобретение останется ликвидным еще долгое время. Кроме того, развитие Сочи как круглогодичного курорта обещает возможность для внесезонной сдачи в аренду. Также, по мнению экспертов, велика привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость: в городе по-прежнему не хватает торгово-офисных площадей.

В тени «большого брата»

Ценовой бум в столице будущей Олимпиады по инерции отражается и на других курортных зонах Краснодарского края. Правда, инвестору, которому не хватило денег для «входа» в Сочи, следует с осторожностью искать иные объекты для вложения средств. При сравнительно близких к сочинским ценах такие места, как Лоо и Лазаревское, проигрывают курортной столице по количеству возводимого жилья и инфраструктуре. «К факторам, ограничивающим рост предложения, можно отнести лимитированное количество участков, пригодных для строительства, сложный рельеф и сейсмоопасность местности. Это обуславливает высокие строительные затраты и высокую себестоимость строительства. Кроме того, здесь слабо развита дорожная и коммунальная инфраструктура», — поясняет Патриция Леденева. Также в большинстве населенных пунктов нет своего аэропорта, соответственно, туда можно добраться только на поезде или автомобиле.

В более выигрышном положении находится Геленджик. Инфраструктура здесь развита хотя и не на сочинском уровне, но достаточно неплохо, а цены все еще на порядок ниже. Неудивительно, что этот город все больше привлекает и туристов, и инвесторов. «Геленджик — один из наиболее активно развивающихся курортов черноморского побережья. Развитие туризма придало импульс реконструкции и строительству гостиничных, инфраструктурных и дорожных объектов. Потенциал города очень высок в отличие от перегретого Сочи», — рассуждает Татьяна Алексеева. Поэтому сегодня именно Геленджик можно считать одной из наиболее интересных сфер для приложения «курортных инвестиций». На настоящий момент главная проблема Геленджика — транспортная: добираться до города приходится от Сочи машиной или поездом. Но уже в ближайшие годы этот вопрос обещает разрешиться — после завершения строительства нового аэропорта.

Все познается в сравнении

Если брать среднюю стоимость жилья в Сочи, то за аналогичную цену можно стать владельцем недвижимости не только в Болгарии, но и в Черногории, Хорватии, Турции, Испании, Италии и на Кипре. Есть два основных мотива, которые сегодня подталкивают российских покупателей к приобретению курортной недвижимости именно в Европе, а не в России.

Первый — и Сочи, и другие российские города на побережье Черного моря по уровню сервиса и качеству туристических услуг уступают большинству курортов европейских стран. «Ни сервис, ни цены, ни климат и экология не сопоставимы с Турцией. Черногория обгонит Сочи по инфраструктуре в ближайшее время. Болгария уже обогнала: уровень местных курортов в несколько раз лучше, чем в Краснодарском крае», — констатирует исполнительный директор компании «РДР-холдинг» Георгий Кузин. Правда, директор по продажам компании «Новое качество» Андрей Уфимцев считает, что уже через семь-десять лет российские курорты обгонят Болгарию и Турцию по уровню сервиса. Пока же и частные инвесторы, и крупные российские компании предпочитают вкладывать деньги в зарубежные курорты. Например, компания Mirax Group решила вплотную заняться курортным бизнесом и также предпочла обосновываться отнюдь не на российском побережье. Фирма купила пятизвездочный отель SunGate в Турции, начала строительство отелей в Черногории, очевидно, сочтя эти страны более перспективным плацдармом для инвестиций.

Второй фактор — более широкий ассортимент зарубежных рынков недвижимости и лучшее (по сравнению с российскими объектами) соотношение цены и качества. На те $150–200 тыс., которые инвестор отдает за сочинские «панельные» метры, он может получить по-настоящему шикарное жилье практически в любом уголке Европы. «При наличии такой суммы можно рассмотреть покупку апартаментов, таунхауса или виллы в Турции в районе Антальи, Кемера, Белека и в Сиде. Так, апартаменты площадью 60 кв. м могут обойтись в $37,5 тыс., а красивая вилла площадью 140 кв. м — в €100–150 тыс.», — рассказывает Екатерина Юшина, руководитель направления «Зарубежная недвижимость» компании National Realty Group. А брокер по недвижимости компании Albatros-Property Юлия Смагина рекомендует обратить внимание на Грецию: «За $150 тыс. на острове Крит можно приобрести апартаменты площадью 80 кв. м в 150 м от пляжа или дом площадью 100–120 кв. м с бассейном в 3 км от пляжа. В пригороде Афин за эти деньги можно купить апартаменты, например, в новом доме в местечке Порто Рафти (76 кв. м, 1 км от моря) или квартиру в престижном районе города (63 кв. м, гараж)». Конечно, и здесь не обходится без минусов. Так, перед покупателем зарубежного жилья встает вопрос налогообложения. В большинстве стран налоги на недвижимость значительно выше, чем в России, а доходность от сдачи в аренду жилья ниже.

Преимущество российских курортов — не до конца реализованный потенциал роста цен. В большинстве европейских стран приобретение курортной недвижимости уже не является доходным предприятием. Некоторые рынки и вовсе перегрелись — например, Испания и Болгария. Кроме того, в чужой стране может подвести незнание местных особенностей рынка, репутации компаний (если покупка совершается через местных риэлтеров). В России покупателю легче сориентироваться, а основные риски возникают при покупке квартиры в новостройке. К сожалению, такое явление, как задержка сдачи домов на один-три года, стали уже не исключением из правил, а нормой.


Источник: «D`» №12 (51)/23 июня 2008
Автор: Анна Шехова, корреспондент «D`»

1 Июля 2008 21:30
Версия для печати
поделиться...

Стань успешным

инвестором

Рейтинг акций
Магнит8.84
Соллерс8.60
МТС8.58
АФК "Система"8.46
Армада8.38
М-Видео8.34
Лукойл8.32
МегаФон8.27
Рейтинг акций компаний