Инвестиции в недвижимость на юге Москвы

Юго-восточное направление Подмосковья всегда считалось одним из наименее благоприятных как с социальной, так и с экологической точек зрения. Виной тому множество заводов, расположенных вдоль трасс.
Однако и здесь можно подыскать жилье, интересное как для проживания, так и для инвестиций.

Где на юго-востоке Подмосковья стоит приобретать квартиру и почему?



Где в Подмосковье жить хорошо?

Свободных площадок в Москве с каждым годом становится все меньше, количество новостроек также снижается. Цены высоки, особенно это заметно на фоне удручающе низкого качества возводимого жилья. В результате получаем весьма ограниченный выбор объектов, способных заинтересовать потенциальных покупателей (в том числе тех, кто приобретает столичные метры в инвестиционных целях).

Подмосковье, напротив, переживает бум: новых объектов, только заявленных и уже построенных, насчитывается несколько сотен. Выбирай — не хочу. Многих, правда, пугает само слово «область». Сразу возникают ассоциации — многокилометровые пробки, отсутствие детских садов, школ, магазинов, ресторанов и других благ цивилизации. Однако из Бутова или Братеева добираться до офиса, расположенного в центре, не намного быстрее и удобнее, чем из Химок или Красногорска, а инфраструктура Мытищ или Люберец может дать фору многим спальным районам столицы. Наконец, основной аргумент в пользу области — цены на жилье! Конечно, есть в Подмосковье города, где стоимость квадратного метра практически сравнялась с московской, но это скорее исключение, чем правило.

Все эти размышления подтолкнули нас к запуску нового проекта — «Где в Подмосковье жить хорошо». Его цель — выявить наиболее подходящие для комфортного проживания крупные города в области, а также рассмотреть инвестиционный потенциал недвижимости в них. До конца года в каждом номере журнала будет публиковаться очерк, посвященный отдельному направлению Подмосковья. Итогом нашей многомесячной работы станет рейтинг подмосковных городов, который выйдет в январе 2009 года.


Люберцы

Крупный город, расположенный всего в 2 км от МКАД. Из Москвы добраться туда можно по Новорязанскому шоссе или Рязанскому проспекту, за МКАД переходящему в Лермонтовский. По свободной дороге от Люберец до МКАД не более 15 минут, однако без заторов не обходится. Уже несколько лет ведутся разговоры о том, что на шоссе будут построены транспортные развязки, которые разгрузят трассу, но пока работы не начались. Даже если участок загородного шоссе до МКАД удастся проскочить без пробок, на въезде в столицу все равно придется постоять. «Когда около МКАД авария, даже небольшая, случаются серьезные заторы — 1–2 км можно ехать и 40 минут, и даже час, — говорит житель Люберец Анатолий. — Если ваш путь в Москву совпадает по времени с основным автомобильным потоком, нужно закладывать на дорогу не менее 40 минут». В самом городе относительно пустыми дороги бывают только днем, причем исключительно в хорошую погоду. Стоит начаться сильному дождю, и многие улицы (среди них, например, Октябрьский проспект) превращаются в один сплошной затор — плохо работают сливные системы. «Есть перекрестки, которые днями остаются затопленными, несмотря на палящее солнце, — рассказывает Светлана, снимающая в Люберцах квартиру. — Машины передвигаются с трудом, что уж говорить о пешеходах. Да и из подъезда порой выхожу с опаской: приходится сооружать мостки, потому что уровень воды достигает лодыжек».

У тех, кто не хочет зависеть от «пробочных» проблем, есть возможность воспользоваться железнодорожным транспортом. Скоростной экспресс до Люберец ходит с Казанского вокзала — дорога занимает около получаса.

Транспортная проблема в городе компенсируется отчасти хорошей социальной инфраструктурой. В Люберцах 19 школ (плюс две частные — «Образ» и «Полянка») и 24 муниципальных детских сада. Лучшими дошкольными заведениями считаются сады №42, 58 и 61, однако, как говорят сами жители, попасть сюда можно лишь «по знакомству». В остальные нужно записывать ребенка сразу после его рождения: очередь как раз подойдет через два-три года. Впрочем, есть и несколько коммерческих детских садов — в основном семейного типа. В Люберцах работают три техникума, медучилище и вузы — например, Московский государственный университет культуры и искусств, Таможенная академия, филиал Московского государственного социального университета.

Медицинское обслуживание в городе мало отличается от столичного: есть пять поликлиник, шесть больниц, роддом. Однако жители Люберец с заметным скептицизмом отзываются о местном здравоохранении — впрочем, то же самое можно услышать и от москвичей. Зато люберчане, в отличие от населения большинства других областных городов, имеют возможность пользоваться услугами частных клиник: их в городе четыре, не считая стоматологических.

«Центральная часть Люберец ничем не отличается от любого спального района Москвы, — рассказывает один из постоянных гостей города. — Рядом и магазины, и фитнес-центр, и рестораны. На окраинах дело обстоит хуже, но ведь город небольшой, и можно быстро доехать до центра». С магазинами здесь также все в порядке: вдоль шоссе, пересекающего Люберцы, располагаются торговые центры и один из самых крупных в области автомобильных рынков. В непосредственной близости (в районе Белой дачи) есть торговый комплекс — магазины IKEA, «Мега», «Ашан». В городе семь спортивных клубов, три музея, три кинотеатра, шесть центров и домов культуры, большой парк.

Основной недостаток Люберец, пожалуй, экология. Различные экологические карты Подмосковья единодушно относят район к самым неблагополучным в Московской области. Суммарный выброс вредных веществ в атмосферу превышает тонну на гектар — отметка, близкая к критической. Это вполне объяснимо, ведь Люберцы — промышленный город, здесь действует около 30 крупных и средних предприятий. Их можно условно назвать градообразующими — именно работники заводов и комбинатов составляют основную часть коренных жителей города.

Инвестиционная привлекательность*

По данным компании «Миэль-недвижимость», в Люберцах в открытом предложении находится более 20 новых жилых объектов (6,8% общего объема по МО). Можно выделить район массовой застройки — Красная горка (микрорайоны №7 и 8), в состав которого входят типовые панельные дома. Красная горка строится на ранее пустовавшем поле. Место наделено некоторыми неприятными особенностями: чуть выше расположены торфяники, на которых пожары летом доставляют неудобства не только жителям Люберец. В остальном это обычная окраина, ее планируют активно облагородить: построить культурно-досуговый и детский центр, кинотеатры, магазины, школы и детские сады, открыть поликлинику. Эксперты высоко оценивают данный объект. «С точки зрения инвестиций район Красная горка весьма интересен. Привлекательность предложения определяется и комплексностью застройки, и близостью к железнодорожной станции, и разнообразием площадей, планировочных решений квартир. Есть жилье на разных стадиях строительства — от котлована до полной готовности. Весьма вероятно, что всего через пару лет, после заселения большинства домов и окончания работ, район станет еще более привлекательным для постоянного проживания. А значит, ликвидность и стоимость продаваемых здесь квартир возрастет», — считает советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов.

Остальные новостройки в Люберцах являются объектами точечной застройки, состоящей из одного-двух корпусов. Это в основном монолитно-кирпичные дома по индивидуальным проектам. Например, ЖК «Наташинский парк» (на улице Митрофанова, корпуса №53, 54), строительство которого ведется с 2006 года. По плану сдать ЖК должны к концу 2008−го, но надежды на то, что успеют к сроку, тают на глазах — готовы лишь две секции первого здания. Кроме того, по городу ходят тревожные слухи: земля досталась застройщику «Пушремстрою» без конкурса, и именно возникшие в связи с этим трудности привели к задержке со строительством.

Но, несмотря на это, риэлтеры рекомендуют инвесторам обратить внимание на «Наташинский парк» — квартиру в кирпично-монолитном комплексе рядом со столицей пока можно приобрести по 50–60 тыс. руб. за 1 кв. м.

Стоимость жилья в Люберцах растет с середины 2006 года и в отличие от Москвы пока не думает останавливаться. Цены на квартиры в городе не достигли своего потолка, уверяют почти все эксперты.


Котельники

Город расположен в 3 км от МКАД, соседствует с Люберцами, до 2004 года носил статус поселка. Автобусное сообщение налажено с Москвой, Люберцами и Дзержинским. «Транспортная проблема вскрывает общий социальный уровень жителей, — говорит Сергей, арендующий здесь квартиру. — По утрам на маршрутку или автобус не стоит очередь — вместо нее неорганизованная толпа. Она превращается в клубок дерущихся людей, когда машина подходит к остановке. Несколько раз пытались выстроить ожидающих друг за другом, но откликнулись на призыв всего несколько человек, остальные с тупым упрямством отмалчивались. Эту затею забросили — так и толкаемся». В микрорайон Белая дача, уже считающийся районом Котельников, автобус утром может и вовсе не доехать, начав свой маршрут с середины.

Инфраструктура пока также не радует разнообразием — кроме небольших местных баров и бильярдных в Котельниках развлечься негде, местные жители ездят в Люберцы или Москву. Не хватает в городе круглосуточных аптек, магазинов. В то же время в непосредственной близости расположены супермаркеты «Маркткауф» и «Ашан» (в районе Белой дачи). В Котельниках пять школ, ощущается острая нехватка детских садов. Пользуются жители новостроек с маленькими детьми в основном услугами нянь. Есть в городе один частный центр детского развития, но он не способен обслужить всех желающих, да и цены, по словам жителей, выше, чем в некоторых московских частных садиках. Семьям с детьми город не слишком удобен еще и из-за плохой экологии: в Котельниках есть несколько предприятий, сказывается и близость нефтеперерабатывающего завода в Капотне.

Инвестиционная привлекательность

Все сказанное об инвестиционном климате рынка недвижимости Люберец можно отнести и к Котельникам. Кроме того, у городка со временем есть шанс войти в состав Москвы. Но не исключено, что этот факт негативно скажется на инвестиционных перспективах: приняв Котельники в состав города, столичные власти могут начать отселение в местные новостройки жителей из сносимых в Москве пятиэтажек. «В Котельниках строится довольно много новых кварталов, они сами по себе неплохи, — рассуждает аналитик компании CB Richard Ellis Дмитрий Попов. — Кроме того, рядом есть несколько зеленых зон — районы, приближенные к Белой даче, перспективны, они лучше люберецких. Кроме того, есть возможности объезда пробок, образующихся на Новорязанском шоссе».

Жилищный комплекс «Белая дача» и еще один строящийся ЖК «Парковый» можно рассматривать как в качестве объекта для собственного проживания, так и для инвестирования. «На данный момент почти все квартиры в строящихся домах реализованы, — говорит Григорий Алтухов. — А оставшиеся уходят по довольно высоким ценам. Если квартира нужна для проживания, лучше выбирать корпуса на завершающейся стадии строительства, а для инвестиций, наоборот, лучше подойдут только что анонсированные здания».

Главное — принимать во внимание риски, которые практически всегда присутствуют при покупке квартиры в Подмосковье. Так, сдача ЖК «Белая дача» была намечена на конец 2006 года, потом фигурировал 2007−й, а следом и 2008 год. В последний раз срок перенесли с первого квартала текущего года на второй, но дома до сих пор не сданы. С ЖК «Парковый» тоже не все гладко. В мае 2007 года мой коллега приобрел в этом комплексе квартиру. 1 кв. м стоил около 40 тыс. руб., за год цена взлетела до 70 тыс. Казалось бы, выгодная инвестиция, но… «Дом построен, а свидетельство о собственности мы так и не получили, более того, у застройщиков нет разрешения на строительство, фактически никаких домов по бумагам здесь нет», — говорит владелец парковой «трешки». Если дело в спорах между застройщиком и администрацией, сложно даже прогнозировать, чем все это обернется для покупателей. Впрочем, Григорий Алтухов не склонен драматизировать ситуацию, особенно если речь идет о целом микрорайоне: «Конечно, риск присутствует, но в целом он будет ниже, чем при покупке квартиры в отдельно строящемся доме. Большие объемы строительства в некотором роде выступают гарантией серьезности застройщика».


Дзержинский

Расположен в 2 км от МКАД. На въезде в Москву, как и везде, часто образуются пробки, поэтому опытные водители советуют отводить на дорогу минимум 30 минут в час пик. Железнодорожного пассажирского сообщения с Дзержинским нет, до Москвы ходят автобусы и маршрутки, но на них по утрам выстраиваются большие очереди.

С экологией ситуация не столь плачевна, как в соседних Люберцах, но и благополучной ее назвать нельзя: неподалеку от города расположена крупная ТЭЦ-22, да и близость Московского нефтеперерабатывающего завода сказывается.

В последние годы инфраструктура Дзержинского развивается довольно интенсивно: количество торговых площадей с 2006 года возросло в два раза, появился большой спортивно-развлекательный центр. С детскими садами проблема не серьезнее, чем в других небольших городах Подмосковья. Основная достопримечательность города — Николо-Угрешский монастырь, основанный в 1380 году. Есть в городе детско-юношеская спортивная школа, бассейн, крытый стадион и тренажерный зал, несколько школ и гимназий, коммерческий центр детского развития. Медицинское обслуживание 50 тыс. жителей города не устраивает, в наличии взрослая и детская поликлиники, в коридорах которых всегда огромные очереди. Правда, можно воспользоваться и услугами частной клиники.

Инвестиционная привлекательность

Строительство домов в Дзержинском ведется в основном силами местных небольших компаний. В 4−м микрорайоне появился разноуровневый многосекционный дом, в центре которого разместится 24−этажная гостиница. На верхних этажах представлены пентхаусы с зимними садами — застройщик явно преследовал цель построить дом, относящийся к бизнес-классу. Пока окружающая ЖК инфраструктура заявленному уровню не соответствует, но справедливости ради нужно сказать, что постепенно ситуация улучшается: появляются магазины, химчистки и прочие предприятия быта. Свободных квартир в этом доме уже нет.

Нашлось место для новостройки в центре Дзержинского. На улице Ленина располагается каркасно-кирпичное здание. Правда, в агентствах недвижимости D заверили, что все квартиры куплены, даже самые неликвидные (65 тыс. руб. за 1 кв. м).

В ближайшем будущем администрацией намечено строительство 6−го микрорайона. Там возведут около 300 тыс. кв. м жилья, детский сад и школу. Строительство планируется развернуть в районе улицы Угрешской, в непосредственной близости от местной зоны отдыха — карьеров и Томилинского лесопарка.

Дзержинский — второй на юге-востоке по стоимости «квадрата». Поскольку новостройки в продажу не поступают, цены зависли на уровне начала года — $3,2 тыс., зато на вторичном рынке сделки совершаются часто, несмотря на то что стоимость 1 кв. м составляет в среднем $4,2 тыс. Эксперты оценивают инвестиционную привлекательность города как низкую: слишком велик фонд старых домов, еще не подлежащих сносу, но уже не соответствующих современным требованиям. «Дзержинский — это одна большая промзона, — добавляет Дмитрий Попов. — Экология в городе плохая, инфраструктура развита слабо. Сюда вкладывать деньги я бы не советовал».


Видное

В город из столицы можно попасть по Каширскому шоссе. Это не самая загруженная трасса области, однако пробки на въезде в Москву здесь бывают весьма серьезные. Опыт автомобилистов, ежедневно проделывающих пятикилометровый путь до Москвы и обратно, подсказывает, что время в пути в час пик — в среднем 40 минут. До столицы регулярно ходят автобусы, останавливающиеся у станции метро «Домодедовская», а также электрички (от платформы «Расторгуево» до Павелецкого вокзала). На последней время в пути — всего 30 минут.

«Видное — небольшой, как средний спальный район Москвы, город, — рассказывает один из жителей, — да и выглядит похоже: те же многоэтажные коробки домов, бульвары, пруды. Есть вся городская инфраструктура — с этим мы проблем не испытываем». В городе девять школ, среди которых одна гимназия и один художественно-технический лицей. Есть школы и в соседних поселках, в некоторых из них недобор учеников. В детских садах острая нехватка мест. В ближайшее время начинает работу частный детский центр, где будут проводиться занятия для малышей разных возрастов, а также для будущих родителей. Но уже состоявшиеся мамы и папы сомневаются в том, что всем желающим хватит места. В городе функционирует бассейн, работают балетные, художественные кружки и секции, но занять детей по большому счету нечем. Взрослое население может поддерживать здоровье в недавно открытом фитнес-центре «Дон-спорт».

Развлекаются видновцы в кинотеатре «Искра», который, впрочем, в самом скором времени планируют снести. По словам жителей города, на месте кинотеатра будет возведена то ли жилая высотка, то ли современный развлекательный центр. Многие жители против многоэтажной застройки: они полагают, что такие здания разрушат облик Видного — образ небольшого зеленого и тихого городка.

Видное — город, родившийся благодаря Коксогазовому заводу: именно его работники стали первыми жителями. Есть здесь заводы «Мосметаллоконструкция», «Гипсбетон», НИИ азотной промышленности. Все это, а также близость к МКАД обеспечивает некоторую загрязненность, однако она не идет ни в какое сравнение с плачевным состоянием экологии в других городах на юго-восточном направлении.

Инвестиционная привлекательность

Основная часть жилья в Видном — это панельные и кирпичные многоэтажные здания. В центре сохранилась послевоенная малоэтажная застройка. Новые дома в Видном возводятся точечно, в основном по индивидуальному проекту, однако есть и микрорайоны. Например, ЖК «Березовая роща» (18 домов) — последние секции обещают закончить к концу 2010 года, уже сданы госкомиссии четвертый и пятый корпуса. В 2007−м начались работы над ЖК «Центральный» — это пятисекционный монолитно-кирпичный дом с двухуровневой подземной парковкой. Строительство закончится также в 2010 году. Активно застраивается 5−й микрорайон, там до конца 2009−го планируется возвести 17 высоток.

ЖК «Клубный» застройщик позиционирует как жилье премиум-класса. Находится он рядом с парком. Территория ЖК будет огороженной и охраняемой. Всего в элитном доме будет 152 квартиры.

Следует отметить, что по своим социальным характеристикам Видное считается одним из лучших городов, расположенных в непосредственной близости от Москвы. Среди покупателей квартир в основном москвичи, желающие существенно улучшить свои жилищные условия. Неудивительно, что город лидирует по стоимости квартир на юго-востоке. 1 кв. м в новостройках здесь обойдется в $3,4 тыс., на вторичном рынке — $4,4 тыс. По мнению экспертов, недвижимость Видного наименее привлекательна с инвестиционной точки зрения: цены на квартиры здесь несущественно отличаются от московских, и темпы роста на них вряд ли превысят 12–15% в год. «Это приятный небольшой городок, — говорит Дмитрий Попов. — Он благоустроен, довольно удобно добираться до Москвы. Но цены действительно высокие. Однако имеет смысл вкладывать средства на нулевом цикле и продавать уже готовое жилье».


Лыткарино

Город расположен в 12 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Автобус до Лыткарина ходит от станции метро «Кузьминки» и едет около получаса по свободной дороге. Автомобилисты на пробки жалуются часто, на дорогу многие из них тратят по часу. Причем пути объезда, например через Томилино, могут оказаться не менее забитыми, чем само Новорязанское шоссе.

Загрязненность воздуха в Лыткарине высокая, сказывается близость Люберец, выбросы завода по производству оптического стекла, обувной фабрики, машиностроительного бюро «Союз» и других предприятий.

Социальная инфраструктура Лыткарина стандартна для ближайших к Москве городов. Есть поликлиники и больничные комплексы (в том числе две частных). Имеется восемь школ, три гимназии, два техникума, филиал Современной государственной академии (негосударственный вуз), 14 детских садов (причем особого ажиотажа не наблюдается), два частных садика, дома культуры, дом творчества, музыкальная школа. Кроме того, в Лыткарине есть спортивный комплекс с бассейном.

Развлекаются лыткаринцы в основном в Люберцах и Москве. Кинотеатра в городе нет, а местные бары и кафе не всех устраивают качеством обслуживания. Лучшим ресторанчиком считается местный «Шале», но есть заведения, куда вечером лучше вовсе не заходить.

«Удобно жить в городе с маленьким ребенком, — рассказывает Елена, переехавшая из Москвы к мужу в Лыткарино. — Разницы между спальным районом столицы, в котором я жила раньше, и городом я не чувствую, возможно, потому что пока никуда не выезжаю, сижу с дочкой. Есть детские площадки, сквер, бульвар, зимой можно весело кататься на санках в районе карьеров. Магазины, поликлиники и прочие полезные учреждения есть, хотя, конечно, обслуживание в большинстве из них совковое». Сами жители Лыткарина признают, что другие города Подмосковья, выглядят более благоустроенными. «Нет ощущения, что живешь в деревне, — говорит старшеклассник Егор, — но и Москвой это назвать никак нельзя. Все клубы, кафе, любые развлекательные комплексы носят региональный оттенок — чувствуется, что городок маленький. А наркоманов тут столько, сколько во всей Москве, наверное, не насчитаешь».

Инвестиционная привлекательность

По данным компании «Миэль-недвижимость», в июле 2008 года в открытом предложении находилось пять объектов новостроек: три корпуса ЖК «Адмирал», ЖК «На Первомайской» и ЖК на Колхозной улице. Все новостройки в Лыткарине монолитно-кирпичные, возводимые по индивидуальным проектам.

Недвижимость в Лыткарине самая дешевая на юго-востоке области. Почетную последнюю строчку в ценовом рэнкинге город делит с Раменским. «Лыткарино в качестве инвестиционной площадки я бы не рассматривал: на низком уровне транспортная доступность в связи с существенной удаленностью, плохая экология», — говорит Дмитрий Попов.


Домодедово

Расположен в 15 км от МКАД. Ведут к городу сразу два шоссе — Старокаширское и федеральная скоростная трасса Москва—Дон. По ней можно доехать до Москвы за 20 минут, однако на въезде в столицу не исключены пробки. «Все могут решить какие-то 15 минут, — говорит Светлана, проживающая в Домодедове с детства. — Если выехать из города в шесть утра, можно доехать до Москвы за 30 минут, но стоит немного задержаться — и вы в объятиях пробки на долгие два часа». Впрочем, почти каждый, кто выезжал в аэропорт «Домодедово», представляет себе ситуацию на трассе. Есть с городом и железнодорожное сообщение — время в пути 50 минут.

Кстати, шум от садящихся и взлетающих самолетов, вопреки распространенному мнению, не сильно беспокоит жителей. Экологическая ситуация в Домодедове неплохая: уровень выбросов не превышает 0,08–0,16 тонн на гектар, это один из самых низких показателей в Подмосковье.

Социальная инфраструктура в Домодедове развита неплохо, но лишь на муниципальном уровне — альтернативы госучреждениям в городе пока нет. Больших развлекательных комплексов тоже. От местных кафе и прочих развлекательных заведений местные жители не в восторге. В то же время Домодедово быстро развивается и обещает вскоре стать не только зеленым и чистым, но и вполне современным областным городом, способным обеспечить жителей всем необходимым. Но такие надежды связаны в основном с центом города. Отдаленные его участки развиваются по нисходящей: например, район Авиационный, некогда считавшийся престижным, где селились в основном работники аэропорта с семьями, со временем пришел в упадок.

Инвестиционная привлекательность

Многоэтажный пейзаж новостроек довольно безлик и скучен. Кроме того, имя этого города долгое время было связано со скандально известной компанией «Дружба», регулярно задерживающей сроки сдачи своих объектов в эксплуатацию. Однако в Домодедове компания возвела два микрорайона с одноименными названиями и индексами 1 и 2.

По данным «Миэль-недвижимость», в августе 2008 года в открытой продаже на первичном рынке жилья Домодедова находилось три объекта: ЖК «Гранд Авион», ЖК на улице Кирова и дом на 1−й Коммунистической улице.

Стоимость 1 кв. м в новостройках Домодедова — $2,7 тыс., вторичка обходится в среднем в $3,5 тыс. за «квадрат». Аналитики компании «Миэль-недвижимость» отмечают, что динамика изменения цен в городе отражает события, происходящие на рынке новостроек Московской области в целом. Пик роста здесь пришелся на весну-лето 2006 года, средневзвешенная цена за 2006−й увеличилась в два раза — с $829 до 1,7 тыс. за 1 кв. м. С тех пор цена растет на 10–15% в квартал, в середине 2008 года темпы немного снизились, однако аналитики предполагают, что потенциал роста здесь по-прежнему велик. Стоимость «квадрата» здесь также не достигла своего потолка, город развивается, а москвичи — наиболее активные покупатели местной недвижимости.


Жуковский

Город связан с Москвой Новорязанским шоссе и железной дорогой октябрьского направления (время в пути — около часа). Пробки на въезде в столицу — основная проблема жителей Жуковского. На дорогу автомобилисты планируют затратить обычно около 50–60 минут, если едут в час пик. Транспортный коллапс случается в городе аккуратно раз в год — на время проведения авиасалона МАКС. Тогда останавливаются все ближайшие шоссе, в пробках невинно пострадавшие жители проводят по четыре-пять часов в день.

В городе семь школ, ощущается нехватка детских садов и поликлиник. К сожалению, альтернативы государственному медицинскому обслуживанию здесь нет. Все эти недостатки с лихвой компенсируются атмосферой Жуковского. Город несколько раз номинировали на звание наукограда, но процесс все время срывается на каком-нибудь из многочисленных этапов. Тем не менее Жуковский, как бывший академгородок, славится своими спокойными и интеллигентными жителями, чистыми улицами и культурной жизнью. Загрязненность в Жуковском держится на среднем уровне, вредные выбросы компенсируются обилием лесов и городских насаждений. Жители города для отдыха и решения житейских нужд могут, в общем-то, вовсе не посещать Москву: есть в Жуковском кинотеатр, два фитнес-клуба, салоны красоты. Отрыты рестораны, развлекательные центры, крупные торговые комплексы: «Дикси», «Эльдорадо», «Паттерсон», «Океан».

Инвестиционная привлекательность

Новостроек в Жуковском возводится пока не очень много, а раскупают их быстро. В конце 2007 года был сдан госкомиссии трехсекционный 14−этажный дом на улице Солнечной (монолит-панель). Сегодня предложений в этом ЖК нет, но, как полагают риэлтеры, многие квартиры в этом доме были куплены с инвестиционным целями. Возможно, некоторые из них вскоре поступят в продажу на вторичном рынке. То же можно сказать о новостройках на улицах Гудкова и Гагарина. Жилой комплекс возведен на улице Амет-хан Султана, это два 17−этажных дома на берегу озера с охраняемой территорией (совсем недавно он сдан госкомиссии).

Вторичная недвижимость города представлена в основном высотными домами 1990−х годов постройки, чаще панельными, но есть и кирпичные. По данным различных риэлтерских агентств, в месяц появляется в среднем около 600 предложений о продаже таких квартир. На 2007 год в Жуковском пришелся пик сброса инвестиционного жилья, но запасы, по мнению экспертов, не исчерпаны.


Раменское

Город находится в 28 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Если ехать в электричке, то на экспрессе до столицы можно добраться за 45 минут, на обычной — немногим больше часа. От станции метро «Выхино» ходят маршрутка и автобус, но жители утверждают, что в час пик этот транспорт может идти до конечного пункта полтора-два часа.

Экологическая обстановка в Раменском хуже, чем в Жуковском и Домодедове, сказывается близость завода металлоконструкций. Есть, кроме того, в городе электротехническое предприятие «Энергия», приборостроительный завод, а также молочный и мясокомбинат, НИИ пушного производства.

Развлекательная инфраструктура Раменского представлена несколькими современными кинотеатрами, сетевыми супермаркетами и фитнес-клубами, хватает и предприятий бытовых услуг. «Многие молодые мамы с детьми не выезжают за пределы Раменского, — рассказывает врач местной поликлиники. — У нас есть все необходимое для семей с малышами. Да, в детские сады небольшая очередь, зато они вполне благоустроенные. Пенсионерам тоже очень удобно жить здесь. Тяжело только тем, кто каждый день ездит в Москву: на дорогу от дома до работы люди тратят по 2–2,5 часа».

В непосредственной близости от Раменского и в самом городе много школ — всего их более 30. Есть три гимназии, центр обучения и развития дошкольников, около 20 детских садов, центры творчества, спортивные школы и клубы.

Инвестиционная привлекательность

В Раменском возводится довольно много новостроек. По оценкам экспертов, доля таких квартир в общем объеме предложений сегодня не ниже 30%. Один из самых крупных проектов — ЖК «Раменский» (монолит-кирпич). Его планируется сдать госкомиссии к концу 2009 года. Подземные гаражи, собственная служба быта, нежилые нижние этажи будут заполнены различными магазинами, фитнес-центром, ресторанами, территорию сдадут под охрану. Строится и комплекс «Борисоглебский», позиционирующийся как объект бизнес-класса. Однако местные жители со скептицизмом отзываются о нем: рядом больница и морг, жители первых возведенных башен вынуждены будут несколько лет взирать на строительство второй очереди, а инфраструктуры в районе нет. ЖК «Кратово» (те же характеристики: охраняемая территория, индивидуальный проект, гаражи) расположен довольно далеко от железнодорожной станции, совсем рядом старые районы пятиэтажной застройки, магазинов тоже не слишком много. Возведен дом на улице Октябрьской — в наличии остались лишь трехкомнатные квартиры. Район, по отзывам, неплохой — в шаговой доступности поликлиника, аптека, неподалеку две гимназии и музыкальные школы, футбольный стадион.

Цены в Раменском пока низкие — это связано с существенной удаленностью города от Москвы. «Квартиры в качественных домах Раменского покупать можно, — полагает Дмитрий Попов, — но только если цена невысока, скажем, около $2,5–3 тыс. за 1 кв. м. У них еще есть потенциал для роста».

* Жилье из старого фонда подмосковных городов в качестве объекта инвестиций следует рассматривать с осторожностью и крайне избирательно. Разумеется, не следует вкладывать деньги в квартиры, расположенные в так называемых хрущевках или старых панельных высотках. Именно поэтому, говоря об инвестиционной привлекательности жилья в том или ином городе МО, основное внимание мы уделим новостройкам.



Плюсы и минусы городов

город +
Люберцы — большой выбор новостроек
— близость к столице
— плохая экология
— задержки со сдачей объектов у большинства застройщиков
Котельники — богатый выбор квартир в новостройках
— близость к столице
— неразвитая инфраструктура
— плохая экология
Дзержинский — близость к столице — ветхий жилой фонд
— слаборазвитая инфраструктура
— плохая экология
Видное — pазвитая инфраструктура
— хорошая экология
— высокие цены на недвижимость
— небольшое количество новостроек в продаже
Лыткарино — низкие цены на жилье — плохая транспортная доступность
— отсутствие выбора мест для досуга и отдыха
Домодедово — низкие цены на жилье — плохая транспортная доступность
— отсутствие выбора мест для досуга и отдыха
Жуковский — хорошая социальная среда
— цены на жилье еще имеют шансы на рост
— небольшое количество новостроек
— значительный дефицит школ, садов и медучреждений
Раменское

— низкие цены на недвижимость
— хороший выбор на первичном рынке

— удаленность от москвы и низкая транспортная доступность




Источник: «D`» №18 (57)

Автор: Инга Коростылева


17 Октября 2008 00:02
Версия для печати
поделиться...

Похожие материалы:

Стань успешным

инвестором

Рейтинг акций
Магнит8.84
Соллерс8.60
МТС8.58
АФК "Система"8.46
Армада8.38
М-Видео8.34
Лукойл8.32
МегаФон8.27
Рейтинг акций компаний