Карьера рантье

Сдавая в аренду лишние метры жилья, земельные участки, мы и не подозреваем, что непроизвольно становимся рантье. То есть людьми, которые живут на доходы, получаемые от своего капитала.

Как лежа на боку получать хороший доход

Представьте себе: вам не нужно ходить на работу, вставая в семь утра, над вами не стоит вечно недовольное начальство, однако вы регулярно получаете вполне приличный доход, который тратите по своему усмотрению. Заманчиво, не правда ли? Именно так живут рантье. К слову, на Западе такая практика достаточно распространена. Правда, там рантье становятся наследники состояний, которые формировались многими поколениями. В России все сложнее. Мы лишь недавно вышли из эпохи первоначального накопления капитала и большое наследство мало кому светит. Поэтому, если вы решили стать рантье и в будущем пользоваться благами ренты, вам придется самим формировать материальную базу.

Что такое рента?
Слово «рента» происходит от позднелатинского reddita, что означает «отданная назад», «возвращенная». Как правило, под рентой понимают вид дохода, регулярно получаемого с капитала, земли, имущества, не связанного с предпринимательской деятельностью. То есть землевладельцы, собственники недвижимости получают деньги от сдачи своих активов в аренду. А владельцы больших капиталов имеют доход в виде банковского процента, дивидендов от акций и т. д.
Численность рантье, то есть людей, основным доходом которых является именно рента, постоянно растет. Например, сейчас немало москвичей зарабатывают себе на жизнь сдачей внаем квартир. К тому же наблюдается тенденция – некоторые деловые люди завершают свою предпринимательскую карьеру, чтобы провести остаток жизни в качестве рантье. Они продают свой бизнес, а полученные средства вкладывают в недвижимость (как правило, зарубежную), в акции российских компаний. Именно эти активы и становятся для них источником ренты.
Как стать рантье? Самый простой путь – достать большую сумму денег и выгодно ее вложить. Основной вопрос: где взять эту сумму? Просто заработать – вариант, но не лучший. Откладывая даже большую часть своего дохода на депозит, вы не только не заработаете, но и потеряете. Ведь ни для кого не секрет, что ставки, предлагаемые на сегодня банками, оказываются ниже уровня инфляции.
Карьеру рантье стоит начать с составления своего личного финансового плана (о том, как это сделать, «Семейный бюджет» рассказывал в №9/2006 – прим. редакции). Главное, что следует сделать при составлении финансового плана, – определить, какая вам требуется сумма, чтобы получаемая от ее вложения рента обеспечивала ваши потребности. Для кого-то будет достаточно 100 000 долларов, кто-то удовлетворится несколькими миллионами, кому-то понадобится еще больше. И, конечно же, надо подумать о том, куда вложить деньги. Вариантов инвестиций множество. Такие экзотические способы, как массовая скупка антиквариата или приобретение коллекций экзотических марок, в этой статье мы рассматривать не будем, остановимся на более перспективных направлениях.  

Московская недвижимость всегда в цене?

В феврале 2006 года исследовательский холдинг ROMIR Monitoring провел общероссийский опрос на тему сохранения денег и возможных способов их вложения. Как выяснилось, более 50 процентов респондентов вложили бы свободные средства в покупку недвижимости. 26 процентов опрошенных выбрали банковские вклады, шесть процентов – акции, два процента – ПИФы и управляющие компании. 17 процентов никуда не стали бы вкладывать свободные деньги, то есть сохранили бы их в наличной форме.
Как видите, вложения в недвижимость лидируют с большим отрывом от прочих инвестиционных альтернатив. Действительно, доходность инвестиций в недвижимость впечатляет. Так, в Москве, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» за последние12 месяцев цена недвижимости выросла на 86 процентов. Принято считать, что подобные темпы роста цен на жилье в Московском регионе при колоссальном спросе и одновременном дефиците предложения вполне естественны. Это создает впечатление, что, купив квартиру сейчас, можно выгодно сдать ее в аренду или же впоследствии перепродать по более высокой цене. В этом случае не нужно следить за новостями экономики, валютными курсами, котировками акций. В общем, идеальный вариант для рантье. И так будет продолжаться достаточно долго.
Однако именно в недвижимость, особенно московскую, мы бы не рекомендовали сейчас вкладывать деньги. Поскольку на сегодняшний день арендная плата такова, что вложения в покупку квартиры будут окупаться десятки лет. Согласитесь, не самый лучший вариант. Стратегия, основанная на инвестировании с целью последующей перепродажи, работает лишь до тех пор, пока есть кому перепродавать, то есть имеется платежеспособный спрос со стороны конечного покупателя.
Если же в конце цепочки покупательский спрос падает (например, из-за того, что доходы населения не позволяют приобрести желаемый актив), пирамида рушится и тем быстрее, чем больше в нее вовлечено заемных средств.
В последнее время взрывной рост цен на рынке московской жилой недвижимости сопровождается тревожными сигналами. Значительный рост доли «инвестиционных» (приобретаемых для последующей перепродажи) квартир создает искусственный дефицит предложения и одновременно увеличивает стоимость жилья. Уже сейчас наблюдается массовый отказ заемщиков от уже одобренных ипотечных кредитов (до 50 процентов). Причина – стремительно растущий разрыв между суммами платежей по ипотеке при покупке квартиры в кредит и стоимостью аренды. Например, еще полтора года назад, сдавая купленное в кредит жилье в аренду, можно было без ущерба для семейного бюджета вносить ипотечные платежи. Сейчас же полученный таким образом доход не покроет и половины расходов по кредиту и процентам.
Рынок недвижимости инерционен, дисбалансы могут накапливаться достаточно долго, поэтому говорить о скором кризисе на рынке московской жилой недвижимости рано. Тем более что в экономике сохраняется избыток свободных денежных средств, а ипотечные кредиты занимают незначительную долю в совокупном объеме активов и кредитов банковского сектора. Еще остается возможность для принятия мер по демонополизации первичного рынка недвижимости и значительного увеличения предложения массового жилья (если не в пределах Москвы, то в ближайших пригородах). Реализация этих мер позволила бы оздоровить рынок и сократить высокую доходность без обвала цен. Однако если стремительно растущий дисбаланс между спросом и искусственно сдерживаемым предложением, а также быстрым увеличением доли заемного финансирования в приобретении жилья (в том числе с целью его последующей перепродажи) сохранится, то крах этой цепочки – вопрос времени.
Из всего сказанного очевидно, что жилая недвижимость для умного рантье не вариант. В рынок жилой недвижимости можно вложить деньги, но не более 20–30 процентов от капитала. А вот коммерческая недвижимость (торговая, офисная, гостиничная) более интересна. Однако для участия в этом бизнесе нужно иметь несколько десятков миллионов долларов, знать специфику этой отрасли, что для многих, согласитесь, недостижимо. Поэтому будущему рантье целесообразней обратить внимание на ПИФы недвижимости, войти в которые можно с относительно небольшой суммой. К тому же активы в них диверсифицированы (диверсификация портфеля ценных бумаг – образование инвестиционного портфеля из широкого круга акций во избежание серьезных потерь в случае падения цен на одну или несколько ценных бумаг) и находятся под профессиональным управлением.
На сегодняшний день весьма заманчивым объектом вложения денег является земля. Сейчас российская земля в значительной степени недооценена. Однако сельское хозяйство возрождается на глазах, и земля дорожает с каждым годом. Став землевладельцем, вы будете регулярно получать арендные платежи, причем с меньшим риском, поскольку крестьянские хозяйства значительно менее мобильны, чем квартиросъемщики.
Следует сказать, что ПИФы здесь также оптимальный вариант. За последнее время в России появилось около десятка земельных паевых инвестиционных фондов. Это является лишним подтверждением перспективности подобных вложений.

Станем игроками
Фондовый рынок предоставляет практически неограниченные возможности для получения дохода от операций с ценными бумагами тем, кто правильно оценивает свои возможности и силы, умеет пользоваться инструментами и услугами брокерских компаний. В этот сегмент начинающему рантье стоит направить до 50 процентов своего капитала. Зарабатывать он сможет как на росте стоимости акций, так и на выплачиваемых компаниями дивидендах. Причем если потенциал роста стоимости отдельных эмитентов постепенно сокращается, то регулярные выплаты в России постоянно растут. Представители российского бизнеса наконец-то поняли, что дивиденды нужно платить, уже сейчас немало компаний направляют на это почти 100 процентов чистой прибыли.
Если вы для вложений выбрали фондовый рынок, то помните: абсолютно пассивная позиция чревата финансовыми потерями. Поэтому вам необходимо следить за рыночной ситуацией и в соответствии с ней совершать операции по покупке/продаже ценных бумаг, а также пересматривать структуру своего инвестиционного портфеля. Долгосрочным инвесторам достаточно делать пересмотр один раз в квартал. Осуществить это грамотно и наиболее эффективно вы можете с помощью определенного набора инвестиционных инструментов и сервисов. Однако определить, какие из них приемлемы именно для вас, можно только после того, как выработаете свой стиль поведения на фондовом рынке (подробнее об этом «Семейный бюджет писал в № 9/2006 –прим. редакции).

Выбираем свой стиль
Итак, у вас нет ни сил, ни времени уделять время анализу фондового рынка, либо вам неинтересно разбираться в деталях, но вы хотите выгодно инвестировать свои средства. В этом случае вам подходит наиболее массовая услуга – Паевые Инвестиционные Фонды (ПИФы). В этом случае управляющая компания возьмет на себя обязательства по разработке и формированию портфеля и стратегии, в рамках которой и будет осуществлять управление активами. Ваша же задача сводится к тому, чтобы найти время для покупки и продажи пая. Вложения в ПИФы носят долгосрочный характер, однако по мере роста стоимости паев их можно продать и обналичить свой капитал.
Чуть больше усилий потребуется вам, если вы захотите воспользоваться услугой индивидуального доверительного управления. Для этого необходимо выбрать конкретного управляющего и в зависимости от вашего характера и инвестиционных предпочтений (приемлемый уровень риска, срок инвестирования, ожидаемая доходность) разработать совместно с ним инвестиционную стратегию, так называемую, индивидуальную декларацию. Управляющий будет совершать операции с вашим капиталом в ваших интересах, строго следуя оговоренной стратегии. Опять же, решение по поводу того, реинвестировать прибыль или тратить ее на отдых на Мальдивах принимать будете вы.
Вам интересно самому следить за рыночной ситуацией, совершать сделки, но вы хотели бы заручиться поддержкой профессионалов? В этом случае стоит воспользоваться услугой консультационного управления. Управляющий-консультант будет давать вам советы, рекомендации, варианты решения исходя из текущей рыночной ситуации. Но окончательное право выбора и принятия решения опять же остается за вами.
Если вы решили работать на фондовом рынке самостоятельно, то стоит отдать предпочтение долгосрочным вложениям и консервативной стратегии. В данном случае 70 процентов портфеля должны составлять облигации, 18 процентов средств можно вложить в голубые фишки, оставшиеся 12 процентов – в акции второго эшелона. Такой подход может позволить зарабатывать до 17 процентов годовых. Это значительно лучше банковского депозита, при этом риск сведен к минимуму. Если вы хотите получить больший доход, придется сократить долю облигаций до 50 процентов, а оставшиеся средства направить на покупку акций. В этом случае можно будет рассчитывать уже на 23 процента годовых – мечта западных рантье.
Удачных вам инвестиций!
Слушайте аналитиков
При покупке акций стоит ориентироваться на рекомендации аналитиков инвестиционных компаний. Для своих клиентов они регулярно готовят специальные обзоры, так называемые «стратегии». Если следовать им, вероятность получения хорошего дохода заметно возрастает.

И от рантье есть польза
Несмотря на то что классический рантье ничего не делает и не производит, он полезен для экономики. Ведь его деньги вкладываются в развитие предприятий страны.
К тому же за счет денег рантье зарабатывают и те, кто ищет объекты для вложений и организует инвестиции. Ленин называл таких людей «гениями финансовых проделок». В современном мире более распространен термин «инвестиционный банкир».

Текст: Николай Солабуто, портфельный менеджер
Источник: Семейный бюджет, 2006, № 12

26 Декабря 2006 00:00
Версия для печати
поделиться...

Похожие материалы:

Стань успешным

инвестором

Рейтинг акций
Магнит8.84
Соллерс8.60
МТС8.58
АФК "Система"8.46
Армада8.38
М-Видео8.34
Лукойл8.32
МегаФон8.27
Рейтинг акций компаний