Квартира в Москве: покупать или подождать?

В конце мая многие эксперты объявили, что цены на столичную недвижимость практически стабилизировались и спрос начинает уравновешивать предложение. Хорошее ли сейчас время для сделок?

Этой весной рынок недвижимости Москвы и области переживал невиданный приток предложений. По данным аналитического отдела инновационной группы WinNER, только на вторичном рынке на продажу было выставлено свыше 65 000 квартир. К концу мая их число сократилось на 10% – до 59 000. Это, с одной стороны, побуждало продавцов удерживать цены, с другой – стало знаком для покупателей: пора приобретать.

На рынке новостроек тоже наблюдаются вполне стабильные цены. Волна «суперакций», которыми привлекали покупателей в начале года, сошла на нет. Сейчас получить скидку более 10% можно разве что на квартиры, расположенные на первых этажах или с неудачным видом из окон.

По данным аналитического центра IRN.ru, к концу мая на вторичном рынке Москвы квартиры в панельных домах предлагались в среднем по $3 968 за квадратный метр, в монолитных – по $4 618. Риелторы говорят, что в столице реально найти жилье и по 100 000 руб. за 1 кв. м. (около $3 200). Правда, в таком случае рассчитывать на качественную недвижимость в престижном районе не приходится.

Схожие цены и на первичном рынке. Однако надо иметь в виду, что площадь новых квартир зачастую больше, что увеличивает стоимость покупки.
Такие цены, по мнению экспертов, продержатся как минимум до конца лета. Если они и будут меняться, то незначительно.


Кто диктует спрос?


Немалую часть нынешнего спроса формируют покупатели с муниципальными субсидиями. Но с апреля выдача субсидий приостановлена. Если она не возобновится в ближайшее время, этот разряд покупателей уйдет с рынка уже в сентябре, когда все успевшие оформить субсидии их реализуют. В меньшей степени, чем ранее, склонны покупать жилье владельцы бизнеса, в условиях кризиса не столь уверенные в будущих доходах. Основной процент всех сделок происходит с участием наемных служащих. Их в первую очередь интересует обмен имеющейся жилплощади на меньшую или большую либо переезд в другой город. Кстати, количество тех, кто хотел бы перебраться из Москвы и Санкт-Петербурга в регионы, растет, но пока вектор спроса больше ориентирован на столицы.

Можно говорить, что на рынке Московского региона установился баланс, пусть весьма неустойчивый, и сегодняшний уровень цен оказался уже психологически приемлемым для покупателей. Что ожидает рынок далее?


Прогноз, за который уволили

Осенью банки и девелоперы могут столкнуться с очень серьезными проблемами, заявил 2 июня 2009 года директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин. По его мнению, причиной банковского кризиса может стать эффект накопления просрочек по кредитам.

«Сейчас многие банки в качестве отступных берут недвижимость, которую они кредитовали, – сказал Алексей Чувин. – Если у них возникнут трудности с капиталом, они будут вынуждены сбрасывать эти активы, не дожидаясь хороших времен. Поэтому предложений на рынке может оказаться значительно больше, чем сейчас». Кроме того, осенью нехватка ликвидности вынудит и девелоперские компании начать массовую распродажу. Все это неминуемо повлечет за собой снижение цен на недвижимость.

За этот прогноз Алексея Чувина вечером того же дня уволили, поводом послужило то, что прогноз был не согласован с руководством Сбербанка.

Действительно, рынок недвижимости сейчас в таком шатком положении, что любые неосторожные заявления со стороны как экспертов, так и властей могут спровоцировать резкое падение.

В начале апреля подобный прогноз давал руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. Он не исключал возможности в случае неблагоприятной экономической ситуации падения цен на столичную недвижимость до $2 000 за квадратный метр. Однако сейчас он оценивает вероятность рынка удержаться на нынешнем уровне – около $4 000 – как весьма высокую.


Две стратегии покупателей

Тем, кто хотел бы обменять квартиру, сейчас приходится непросто: поиски покупателя могут занять куда больше времени, чем ранее.

Однако решения проблемы находятся. К примеру, в мае компания «Релайт-Недвижимость» сообщила об уникальной альтернативной сделке по технологии прямого обмена, в которой участвовали продавцы четырех квартир и… ни одного покупателя. «Технология не нова, – говорит генеральный директор «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. – Распространенный сейчас обмен через договор купли-продажи дает больше возможностей для подбора вариантов, чем тот тип обмена, который знаком нам еще с советских времен. Прямой обмен, особенно с участием нескольких квартир, становится настоящим спасением в условиях стагнации рынка».

Отсюда совет: искать свою новую квартиру стоит сразу в двух рубриках объявлений – «Продам» и «Обменяю». И еще один совет: при прямом обмене двух квартир можно обойтись без приглашения риелтора, но если в цепочке три квартиры и более, то лучше обращаться к профессионалам.


Жилье как инвестиции

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», считает, что качественные столичные квартиры еще не добрались до ценового дна. Стоит подождать коррекции в жилых комплексах элит- и бизнес-класса как минимум до осени. А вот недорогие новостройки в городах ближнего и среднего Подмосковья уже вплотную приблизились к себестоимости – около 60 000 руб. за квадратный метр. Поэтому покупать их лучше сейчас. Однако крайне рискованны инвестиции в новостройки на начальных этапах строительства.

Не очень перспективными выглядят сейчас квартиры в московских девятиэтажках советской постройки. Ранее заявлялось, что они войдут в городскую программу сноса, однако кризис радикально изменил планы властей. Куда интереснее покупка квартиры в пятиэтажке: программы переселения из них замораживать пока не собираются.

Для инвесторов могут быть интересны вложения в появившиеся на свободном рынке старинные особняки по вполне приемлемым для Москвы ценам. Их главный плюс – уникальность местоположения и историческое прошлое, что с каждым годом будет цениться все больше и больше.


Источник: «Личный бюджет»,  Июль-Август 2009
Автор: Валентина Серова


11 Августа 2009 00:10
Версия для печати
поделиться...

Похожие материалы:

Стань успешным

инвестором

Рейтинг акций
Магнит8.84
Соллерс8.60
МТС8.58
АФК "Система"8.46
Армада8.38
М-Видео8.34
Лукойл8.32
МегаФон8.27
Рейтинг акций компаний