Обвал цен на недвижимость

Как быстро меняется ситуация в мире! Еще совсем недавно инвестиции в недвижимость считались чрезвычайно эффективными и приносили колоссальную прибыль риелторским и брокерским компаниям. А сейчас многие из них оказались на грани разорения. Так есть ли смысл хранить сегодня капиталы в недвижимых квадратных метрах?

Одной из самых прибыльных сфер новейшей российской истории считается купля-продажа жилищных квадратных метров, кому-то принесшая фантастическое состояние, а для многих обернувшаяся трагедией. Стоимость недвижимости за все постсоветское время неизменно и убедительно увеличивалась и претерпела заметный обвал только при дефолте 1998 года. «Придя в себя», цены на этом рынке повышались уже беспрерывно и в конечном итоге высоко «зависли» над финансовыми возможностями большинства российских граждан. В Москве, например, за прошедшие 10 лет цены поднялись в среднем в 8-10 раз. Только за истекший год, с сентября 2007 года по сентябрь 2008-го, они увеличились на 42%, в среднем достигнув отметки 6100 долларов за квадратный метр.

Подойдя к началу финансового кризиса с рекордными показателями, рынок недвижимости вошел в период стагнации – спрос на жилые метры упал на 40– 50%, и это при острой нужде в них огромного количества населения.

То, что рынок будет «тормозить», предрекалось задолго до начала финансовой лихорадки. При общей оценке себестоимости строительства жилья в среднем в 20 тысяч рублей за метр приходилось переплачивать при покупке, по самым скромным подсчетам, минимум в пять раз. Цены, достигнув отметки 100 тысяч рублей за метр и поднявшись еще выше, сделали невозможным для очень многих приобретение квартир в новостройках. Тем не менее желающих купить жилье даже по таким астрономическим ценам хватало, и раскупались они довольно быстро.

Происходило это во многом благодаря ипотеке, которая при наличии спроса считалась главным катализатором роста цен на жилье. По ипотечным программам можно было выплачивать кредит долгие годы (некоторые из них рассчитаны на 30 лет). При прогрессировавших зарплатах российского мидл-класса число желающих взять заем на покупку жилья было внушительным, а сама процедура выдачи кредитов за последние годы значительно упростилась.


Ипотечные грезы сезона финансовых бурь


Обвал на фондовых рынках не замедлил сказаться на повышении ипотечных ставок, а многие банки предпочли вообще свернуть жилищные кредитные программы. Отечественные банки кредитовали население во многом благодаря средствам, заимствованным у зарубежных банков. Сегодня поток кредитных линий иссяк, а у банков и корпораций огромные долги. Преуспевающие менеджеры и управленцы, взявшие кредиты, один за другим лишаются работы, и в недалеком будущем им предстоит решать тяжелейшие вопросы расчетов с кредиторами.

Банки, не вернувшие ипотечные программы, подняли ставки примерно на 1–2% и ужесточили условия кредитования. Например, Сбербанк России с 1 октября повысил ипотечные ставки до 14%, а ВТБ 24 отказался от выдачи кредитов на покупку жилья в домах аккредитованных им же застройщиков, если они готовы менее чем на 80%, и это несмотря на то, что данная организация считалась одним из лидеров ипотечного кредитования.

Спрос на жилье начал резко снижаться – у населения появились другие насущные проблемы. Государственные структуры заявляют, что ничего страшного пока не случилось и это временный психологический шок от экономических неурядиц, который вскоре пройдет. Правительство намерено поддержать программу строительства жилья экономкласса в рамках национальной программы «Доступное жилье» путем выкупа Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) закладных. При этом строительные компании должны понизить цены на возведенное жилье, а государство – определиться, у кого оно будет выкупать квадратные метры и по каким ценам.

Пока же число желающих приобрести жилье не растет – наоборот, все больший размах приобретает тенденция скорейшего избавления от квадратных метров у тех, кто занимался скупкой недвижимости в инвестиционных целях.

Вкладчики в метраж спешат зафиксировать свою прибыль до прогнозируемого ценового обвала. Многим инвесторам теперь нужны средства для бизнеса в других отраслях, так как банки сейчас на большие суммы кредитуют крайне неохотно и под высокие проценты. Предложение по квартирным продажам на вторичном рынке жилья за последние полтора месяца выросло на 50%. Специалисты подсчитали, что среди выставленных сейчас квартир вторичного рынка около 60% куплены полгода назад. А жилье, приобретенное в срок от полугода до года назад, составляет около 70% рынка.

Дальнейшее развитие ситуации многими трактуется совершенно по-разному. Мы приведем противоположные точки зрения по интересующему нас вопросу.


Точка зрения инвесторов

Мнение инвесторов по поводу падения  спроса на недвижимость звучит в унисон с позицией представителей госструктур: наблюдаемое снижение цен – это, в первую очередь, психологический фактор, а ценовой рост в дальнейшем неизбежен. Они заверяют, что столичная недвижимость уже отыграла сентябрьское понижение, поднялась в цене на 1,4% и стоит теперь в среднем 162 тысячи рублей за метр. Да и в дальнейшем цены будут только расти, главным образом из-за дефицита жилья. Кроме того, в Москве, например, за девять истекших месяцев строительство сократилось более чем на 50% по сравнению с прошлым годом. И причин говорить о падении цен нет. Если на «первичке» жилье экономкласса еще может быть продано государству, то реализация элитного жилья и квартир бизнес-класса может быть «заморожена» на прежних ценах до лучших времен. Многие крупные компании смогут продержаться на внутренних резервах один-два года. На сколько и за счет чего возможно такое искусственное удержание цен, может показать только время.

Но если благосостояние российских граждан, выбравшихся из финансовых передряг, не будет вновь повышаться, сей оптимизм так и останется светлыми инвесторскими грезами.


А что скажут эксперты?

О грядущих перспективах жилищного сектора сегодня размышляют все кому не лень, и прогнозы абсолютно различны по степени своей компетентности. Но в целом экспертная оценка ситуации далека от инвесторского оптимизма. Октябрьское подорожание «первичного» рублевого метража специалисты относят прежде всего к колебанию долларового курса, в реальности же этот рынок «топчется на месте». Одни застройщики сейчас живут иллюзиями о дальнейшем ценовом росте, другие пытаются держать высокие цены по договору с партнерами при почти нулевом уровне сделок на рынке. Уже сейчас, по словам риелторов, нередки предложения оптовой продажи квартир по ценам в два раза ниже рыночных. Стоимость московского квадратного метра при таких бонусах может упасть с 7 до 3-3,5 тысячи долларов. Правда, не все оптовые покупатели готовы к таким приобретениям, рискуя тем самым «разморозить» цены. Однако к чему это приведет в дальнейшем, когда ряду инвесторов при долгосрочном ценовом «замораживании» срочно понадобятся деньги?

Пока оптимистические прогнозы далеки от подтверждения. В этой ситуации, прежде всего, попытаемся выяснить, будет ли отечественный рынок недвижимости столь же остро реагировать на ситуацию, как зарубежный.

Во-первых, на российском рынке со времен социализма никогда не существовало избыточных предложений жилья, а при переходе на свободные экономические отношения рынок недвижимости постоянно испытывал качественный дефицит. При нынешней ситуации, когда доверие к рынку ценных бумаг подорвано, неизбежно встанет вопрос о сохранности сбережений, а в нашей стране альтернативой бумагам всегда была недвижимость. Поэтому стремительное падение цен на квадратные метры представляется маловероятным.

Во-вторых, по древним рыночным законам на подъеме быстрее всего дорожает дешевый товар и медленнее – дорогой. На спаде ситуация такая же: быстрее дешевеет дешевое, медленнее – дорогое. Эта закономерность полностью применима и к рынку недвижимости. По прогнозам ряда экспертов, в течение нескольких месяцев цены на жилье экономкласса могут упасть на 20–30%, элитное жилье подешевеет в пределах 10–15%, однако это не коснется предложений в элитных столичных районах. Инвесторы, оперирующие в этом сегменте, менее всего привязаны к краткосрочным ценовым колебаниям. Но некоторые проекты бизнес-класса, позиционировавшиеся как элитные, могут снизиться в стоимости до 40%.

Сегодняшняя ситуация может стать шагом к дифференциации рынка недвижимости, что позволит потребителю получить желанные квадратные метры с оптимальным соотношением цены и качества.


Источник: ПИФinfo

24 Ноября 2008 18:00
Версия для печати
поделиться...

Похожие материалы:

Стань успешным

инвестором

Рейтинг акций
Магнит8.84
Соллерс8.60
МТС8.58
АФК "Система"8.46
Армада8.38
М-Видео8.34
Лукойл8.32
МегаФон8.27
Рейтинг акций компаний